马可- 「硅仿生」完成D轮融资，加速血糖管理模式数字化升级
06-17
本文经公众号许可转载：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun）丨作者：真叫卢俊队上海一个社区成了这两天很流行。
普陀万里段的中央花园。
相信很多人都看到了原因：4月30日，丰巢宣布将对超过12小时保管期限的包裹收取费用。
超时后，每12小时0.5元，上限3元。
很多人不知道的是，丰巢其实已经开始对使用丰巢柜子的快递员收取使用费了。
按照大中小三格，每单分别收取0.45元、0.4元、0.35元，以及广告收入。
一石激起千层浪。
丰巢“一顿三餐”的做法引起了普遍反感。
杭州东新园小区在全国率先站起来，而在上海，中环花园率先站起来。
他成为第一个站出来的武者，直接暂停了小区内丰巢的使用。
业主委员会甚至为此写了一篇热门文章《上海中环花苑小区致丰巢公司的公开信》。
短短一天时间，直接刷屏，阅读量10万+，仅“观看”人数就达到1.3万。
一篇受欢迎的文章使社区变得受欢迎。
文章的背后，我们感受到了中央花园业主的高品质和团结。
各大电视台、媒体也对此进行了采访报道。
不知道你有没有想过。
上海有2万多个二手社区。
为什么中央花园最先脱颖而出？我们想要通过一些细节并根据上下文来找出这个社区的一些差异。
01中央花园位于普陀万里区。
2016年竣工交付，经过这么长时间的开发，万里已经没有空置土地了。
整个区域的标杆项目是绿化率90%的中营黑森林。
作为典型的CEO项目，价格远超地区均价，达到8.6万。
该区住宅区挂牌均价约为65万-71万元，而中央花园二手房均价已达到7万元左右，在房源方面属于第一梯队。
房价。
中央家园、中豪云花园、中央花园周边的中央金苑小区开发商均为上海中央投资开发（集团）有限公司，物业管理公司均为中央陆家嘴物业管理公司。
同样的开发商、同样的楼盘、同样的面积、同样的房龄，但你可以发现房价差距拉大了——中央花园的均价高于大部分小区。
（当然，二手房价格波动较大，不排除与实际成交价格存在一定偏差。
）我们仔细研究了是什么原因造成了挂牌价格的优势：一方面是离地铁近，米的距离刚刚好；就是不愿意卖房子造成的供需问题。
如果与其他社区相比，中央花园近年来的房源数量远低于周边其他社区。
这从侧面说明了小区业主对于这个小区的住房的态度。
他们非常不愿意出售，流通中的房产也不多。
许多。
数据来源：兔博士APP。
而且，据周边中介介绍，中??央花园社区从挂牌到成交的整体交易周期几乎在1个多月。
这个交易周期是惊人的。
目前，上海二手房整体交易周期接近4个月，而中央花园的交易周期仅为平均交易周期的1/4。
换言之，中环花园花园的售价虽然远高于周边竞价房源，但仍是卖得最快、最好的，关键是不少业主仍不愿出售。
我们不禁要问，这个社区做对了什么？ 02 首先，从源头来看，社区的设计与一开始已经有了本质的不同。
社区绿化率居然达到了50%。
你的第一反应可能是它和其他二手社区一样。
路边种植了一些廉价的花草，填补了小区的空闲空间。
但抱歉，真实情况和你想象的十多年二手社区有很大不同。
中央花园的绿化是这样弄的。
可以看到光是这张图就包含了各种各样的植物，整体的层次感非常强。
如果你走在小区里，小区的跑道也隐藏在这样的绿色植物之中。
你可以想象一下，当你早上跑步时，听着鸟儿的鸣叫声和微风拂面的感觉。
如果从高处看去，透过窗户，整个社区就会以这样一种绿色的姿态映入眼帘。
有没有感觉这是中影黑森林1.0版本？当然，同样的用心也体现在小区的外立面上。
从下到上，墙砖均匀铺设。
这样做最大的好处是，即使时间流逝，整个社区也能体现出永恒的面貌。
住过小房子或者老房子的朋友应该能感受到外观好看的重要性。
当然，好看是一回事。
这些体现了前端开发人员的设计能力。
但其实类似的社区还有很多。
经过十几年的发展，有的上涨了，房价持续上涨，有的则下跌了，没人对二手房感兴趣。
这是重要原因之一。
对于社区的物业管理能力，今年的疫情也让我们深深感受到好物业和差物业的差距有多大。
03 毫无疑问，在我眼里，中央花园是一个非常友善的管理社区。
我对“良好”的物业管理有一个灵活的定义。
尽最大努力让业主住得舒适。
这句话说起来容易，但真正做到，需要落实的细节实在是太多了。
比如，在很多老小区，电瓶车很容易乱停放。
中央花园利用每栋楼的室内空余空间，安排了这样的非机动车停车位，并且还添加了标语来引导大家。
众所周知，对于很多二手社区来说，他们可能不太关心公共空间。
东西随意地散落在外面，没有人关心它们。
家家户户都在想尽办法，更好地占据家门口的公共区域。
试图占据你家门口的空间，各种东西随意摆放，让本来就狭小的空间变得更小。
因此，要最大程度地保持公共空间的清洁，只能依靠物业管理的力量来维护。
让我们了解一下拥有一尘不染的过道意味着什么。
看到这样的画面，我们完全可以想象物业管理公司要付出多少努力来保持这样的清洁度：当然，还有更多。
对于很多房龄超过十年的二手房小区来说，电梯间往往贴满了贴纸。
各种商业广告往往意味着物业公司无所作为，我们对此习以为常。
因此，如果我们只看二手小区管理水平的一个维度，我想我们只需要看电梯间的清洁程度即可。
当你走进中央花园的电梯时，你最大的感受是，它看起来不像是一个已经交付了12年的社区，而更像是一个刚交付半年的全新社区。
建筑物里也有很多公共空间，确实比较大。
为了不浪费使用面积，物业还放置了这样的桌椅。
从款式和材质上就可以看出，它们并不是为了简单的应对，而是为了业主真正的休息需求。
。
所有可进入的区域都被擦拭得干干净净，一尘不染，业主完全不用担心灰尘。
也正是因为如此，业主才能真正利用这些休息空间。
无论何时何地，人们都会停下来坐在这里。
04 说到这里，很多人可能会有一个疑问，为什么同样的楼盘在中环陆家嘴，中央花园的表现要好于周边其他小区呢？因为在中央花园，不只是物业本身在努力，还有业主委员会以及小区内的所有业主也在同样努力。
整个社区团结一致，就像有粘合剂将业主粘在一起。
我们查看第一份公示的数据发现，高达82%的业主同意业主委员会暂时停业丰巢的决定。
80%以上的业主表示支持业委会，这是一件非常困难的事情，非常考验业委会的管理能力。
同时，作为正式回应，物业公司也积极配合，在各楼宇出入口张贴了这样的《温馨提示》。
多方共同努力、齐心协力，使得我们物业管理公司与业主委员会之间发生矛盾的情况屡见不鲜。
还有很多业主委员会只是名义上的、只是出于程序原因而设立的。
当然，我们在中央花园也看到了多方的和谐共处。
这只是结果，背后其实有长期的付出。
或者换句话说，只有社区中有大量的活动供大家参与，大家能够经常面对面地见面、交流，彼此之间才能有更强的信任感。
为此，社区还设立了相关活动室。
周一至周五，无论上午还是下午，相应的时间段都有读书、打乒乓球、合唱等丰富多彩的活动。
为鼓励社区业主积极报名参加志愿者活动，还推出了奖励措施。
志愿者活动的参与者将获得为社区定制的雨伞（有助于增加业主在社区的自豪感和荣誉感）。
为解决非机动车库僵尸车集中清理问题，物业公司对每辆僵尸车的位置进行了公示和通报。
连业主委员会和业主都专门制作了小区的明信片，鼓励业主购买。
可想而知，作为业主，如果收到这样一套印有社区风光的名片，必然会发给朋友炫耀。
同时，你也会对社区产生高度的认同感。
你看，大家都在喊着提高业主满意度，实现业主、业委会、物管各方共赢的口号。
但仅仅喊口号和幻想是没有用的。
你需要真正冷静下来，做一些有意义的事情。
可以使情况变得更好。
05 不知道你是否有这样的感觉，但现在很多社区实际上正在经历“生死循环”。
大量小区无法收取物业费，整个绿化、保洁工作因此很差。
但像中央花园这样的住宅区已经逐渐形成了正向的良性循环，因此绿化的维护和良好的保洁工作也有所改善。
进展顺利。
所以，从一开始，如此良好的默契配合机制，其实就决定了小区的高溢价率和业主整体的不愿意出售。
这实际上是不可避免的。
对于我们来说，越来越多的人开始关注房产的价值。
关于社区房价如何保值增值，我们前期也讨论了很多。
除了地铁、学区、商业等诸多刚性条件外，未来，更多软性的价值也日益凸显。
一个小区能卖多少钱，不仅取决于地段和产品，还取决于小区维护得如何，而这取决于业主和物业管理的共同努力。
所以，既然我们无法改变地点和产品，那就让我们改变可以改变的社区环境吧。
这确实需要大家的共同努力。
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