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06-18
近20年，美国进入后经济危机时代。
面对房地产周期拉长、新项目增加、商业租金上涨，投资者一直在担心——下一次房地产衰退是否即将来临？不过，健康的宏观经济数据、商业地产贷款的温和增长以及活跃的REITs并购似乎预示着对REITs市场未来的良好预期，衰退预期的焦虑已被驱散。
然而，命运如此，2019年突如其来的“黑天鹅”疫情，再次给看涨的投资者泼了一盆冷水。
REITs也很少出现两位数的下跌，其损失甚至超过了标准普尔指数。
这是经济衰退的迹象吗？如果经济衰退真的提前到来，你应该如何投资REITs？本系列文章分为三篇。
投资者需要从GDP、失业率、市场利率、住房拥有率等几个宏观因素，以及商业地产租金、空置率、新开工量、市场杠杆等微观因素来回顾这一年。
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一季度REITs市场的整体表现，让投资者可以选择好的行业和个股，预测美国REITs市场的未来走势。
在上一篇文章中，我们介绍了影响REITs市场的宏观经济因素。
（疫情“黑天鹅”来临，REITs还可以投资吗？）在这篇文章中，我们将详细解读房地产周期。
为什么要重点研究房地产周期？从历史上看，商业地产的需求与GDP的景气周期密切相关。
然而，美国经济复苏持续了10多年，比通常的4-6年经济周期要长。
因为房地产行业的市场周期会通过影响租金、空置率和房地产估值来影响REITs的业绩。
因此，除了关注宏观经济之外，我们还需要通过观察影响房地产行业的独特因素来研究房地产周期。
一、新建商品房占比未达到上周期平均水平。
一般我们可以通过市场供给、商业按揭贷款等前瞻性指标来判断房地产行业是否进入衰退。
首先，从新建住宅的角度来看，REITs主要投资的房地产类型中，几乎所有类型的建筑都会受到宏观趋势的影响，并遵循一致的周期性模式，但也有例外。
例如，尽管2016年美国经济陷入衰退，但婴儿潮一代在1970年代和1980年代集体进入购房时代，导致新建多单元住宅数量激增（图中蓝色区域）如下），与经济衰退期间新住房的减少形成鲜明对比。
正常现象。
同样，20 世纪 90 年代的写字楼投机热潮也很明显（红色区域）。
注：数据截至今年8月底，来源：REIT。
2008年经济危机后，新开工有所复苏，但当年又出现回调。
例如，上半年，非居民建筑支出无论是金额还是占GDP的比重均有所下降。
经济学家指出，当经济仍在扩张且建筑业占GDP的比重低于长期平均水平时，如此幅度的放缓是不寻常的。
这种现象可能是由于2016年建筑业的快速发展所致。
开发商担心市场供应过剩，变得谨慎起来，因此很多新开工项目都被叫停。
注：1.以上统计的非住宅住房包括大多数REITs投资的房地产目标，如多单元住房、办公楼、零售、酒店等。
2.新建建筑支出的绝对数字为经季节调整的年化数字。
直到今年，新建筑供应量也相对较低。
但这对于包括房地产投资信托基金在内的商业房地产投资者来说可能是个好消息，因为前几年新建筑的放缓降低了未来几年供应过剩的风险，可能会促使租金和房价上涨，从而提高投资回报。
。
资料来源：REIT网站 总体而言，从建筑行业周期来看，新建筑市场的供应并未达到上一周期的平均水平，整体周期变长。
此外，新建住房建设的变化几乎与经济周期一致，因此新建住房建设的低水平和不断扩大的宏观经济预期表明，房地产建设虽然放缓，但有增长趋势。
至少近一两年不会进入房地产周期。
衰退。
2、持续高需求带动租金和入住率维持高位。
2017年以来，REITs覆盖的几乎所有类型房产的住房入住率均呈现逐年上升的趋势。
因此，住房租金一直维持在较高水平。
资料来源：REITWatch 1 月报告和 REIT 网站说明： 1.“迄今为止”指截至今年 3 月的数据。
2、“扩张期（至新峰）累计收益率”和“扩张期（至新峰）年均复合收益率”均截至今年12月底计算。
虽然从之前的分析可以看出，这次房地产的扩张时间增加了很多，但这并不意味着它会立即进入衰退。
因为从房地产周期分析并结合基本面可以看出，当前房地产扩张阶段只有90个月，远短于前两个周期扩张阶段的平均月份。
最重要的是，从累计收益来看，从金融危机引发的房地产市场低谷到现在，总收益不如之前周期同期的表现，证明了扩张阶段尚未结束。
换句话说，即使美国经济真的进入衰退，股市暴跌，REITs也会表现相对较好。
由于REITs天生具有股票和实物资产的双重属性，因此与REITs以外的股市相关性较低。
这就是为什么REITs经常被用作抵御经济衰退风险的资产之一。
原始数据来源：UBS、Bloomberg、NBER、Cohen & Steers 从上图可以看出，REITs 比一般股票回报更稳定，更适合作为经济衰退时期的投资标的。
而且有趣的是，房地产投资信托基金受地缘政治的影响可能较小。
例如，全国房地产投资信托协会研究发现，随着今年5月份贸易摩擦加剧，REITs与总体股市指数的相关性大幅下降，跌破30%，远低于平均水平近年来，即超过50%。
这是因为REITs的基础资产主要集中在美国，受贸易战影响较小。
因此，这证明与一般股票投资相比，投资REITs也能在一定程度上降低政治风险。
来源：Nareit Economic Outlook 7 总结 从房地产市场基本面来看，新房供应尚未达到上周期平均水平，表明市场供应仍有望增长，而本次房地产市场周期拉长。
市场供大于求，活跃的私募股权交易使得租金和房价保持高位，但这并不意味着REITs会出现“泡沫”，因为REITs底层资产的市场价格长期低于其价值，也就是说，它们的价值普遍被低估。
此外，作为房地产市场衰退先行指标之一的REITs商业抵押杠杆的整体下降，证明REITs的资产负债表更加稳健，能够更好地支撑未来运营。
事实上，从房地产市场的整体表现可以直接看出，本次房地产周期仍处于成熟的扩张阶段，因为扩张阶段的整体回报率尚未达到同期平均水平。
前两个周期。
更重要的是，要知道，虽然REITs和一般股票都是在交易所交易，但REITs的驱动力主要来自房地产市场周期，而不是像其他上市公司那样主要受宏观经济影响。
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