飞轮公司“Ctrlbox”获数千万元Pre-A轮投资，君翼注资
06-17
长租公寓期待已久的收获期或即将来临。
魔方生活向资本市场迈出了关键一步。
继去年9月向香港联交所提交上市招股说明书失败后，该公司第二次提交了申请。
虽然尚未通过听证会，但证监会官网已于8月底发布了备案通知。
书。
如果进展顺利，魔方很可能成为第一家在港交所上市的母租房公司。
此外，关于自如快递的传闻也一直没有停止。
这是长期租赁市场的第一名。
一位接近自如的行业观察人士告诉Newberry Daybreak，“包括自如在内的长租公司都在等待IPO的机会。
”长租公寓经历了汹涌的资本狂潮，也受到了上市公司蛋壳的影响，青壳的雷雨让他陷入了冷却期。
魔方和自如的上市计划，可能是行业修复、回归增长秩序的重大信号，也可能是周期的又一次考验。
以自如为例。
从无忧租赁到有收益租赁，核心是这家公司转型为C2B2C模式下的“资产运营服务商”。
不同的定位对应着核心能力的变化。
自如需要更长的时间。
能力验证。
更重要的是，平台公司通常向C端提供免费服务，并从B端赚钱。
长租公寓是为数不多的双方都占优势的行业之一。
同时想要和想要往往是最困难的事情。
01 模式创新 几年前，在资本的帮助下，长租行业大举收购房产。
“高进低出”政策迅速引发行业泡沫，不少机构因资金链断裂而倒闭。
子茹是为数不多的幸存者之一，但有时剩下的人可能并不是国王。
尤其是当外部气候发生重大变化时。
自如CEO熊林原本以为公司即将迎来一个巨大的发展机遇。
竞争对手纷纷流失，市场上仍有优质资产。
没想到2019年却成为了公司最困难的一年。
当时，自如还是无忧租赁模式。
它先购买房产，与房东签订三年甚至更长的租约，负责装修，然后出租出去。
自如赚的就是低买高卖的差价，以及空置期费用，以及向租户收取月租10%的服务费。
这是典型的重公司运营。
疫情期间，自如主要客源一线城市的人员流动受到限制。
每天都有人退房，空置率不断上升。
这意味着自如大量积压库存无处消化。
北京的一位房东告诉黎明，她很幸运能把自己的三房一厅的房子送给自如。
疫情之初，她得知房子基本空置，但自如仍然每个月按时给她交房租。
这位主人很幸运。
当时社交平台上最热门的就是自如冠华与房东沟通合同期内能否降低租金的问题。
那个时候的市场确实很不好。
正因为如此，自如开始重新审视过去10年的商业模式。
这也是一种主动的溺水自救。
新模式必须满足三个条件：既要满足租户的要求，又要为业主带来持续、可观的收入。
同时，公司必须解决原有增长模式对企业现金流带来的压力。
2020年3月，自如针对业主推出“增租”模式。
简单来说，自如提供装修，业主付费。
自如向业主承诺保证回报，租金盈余将由两人平分。
但新的压力是自如需要妥善处理业主的不满和损失。
自如是目前市场上唯一一家采用“加租”模式的长租公寓机构。
业内，贝壳推出的“慧居”、我爱我家推出的“夏公寓”，都还是之前的“租房无忧”模式。
在这种模式下，自如似乎找到了一条让利润更快恢复正值的方法，这可以给资本市场一个很好的交代。
三年后，自如没有再融资。
这意味着子茹必须依靠自己的能力来生成血液。
一是横向拓展不同细分市场：目前，自如的产品包括共享住房“友家”、整租“新舍”、高端租赁住房“漫舍”、“自如公寓”、“自如公寓”等分布式居住产品。
“自如逸”等集中式居住产品，以及大型租赁社区“自如里”，满足不同层次的租赁需求。
自如还垂直拓展为“自如家政”，提供保洁、搬家、维修等一系列生活服务产品；以及提供一站式家装解决方案的“智慧爱家”。
相当于尽可能的延长了用户的使用生命周期。
然而，这些服务仍处于早期阶段，尚未与长期租赁产品竞争。
02 左右平衡“自如这三年发生的变化比过去12年任何一年都大，我认为这个变化是一个‘质的变化’。
”熊林在今年4月的中国住房租赁发展论坛上说道。
年 轻松描述增益模式转换。
模式的变化影响着自如、业主、租户之间权利、义务和责任的重新分配，也影响着自如未来能否适应环境变化、可持续发展。
第一个直观的变化就是自如向资产管理服务商转型。
不变的是，自如始终需要处理好“双边关系”——左边是房东，右边是租客。
十年来，自如一直采用C2B2C的商业模式。
如果你把房子拿到自己手里并出租出去，你将赚取“价低、价高”的差价、剩余的空置期以及转租产生的批发和零售差价。
为了缩短房屋的出租周期，自如增加了装修环节，额外增加了清洁、保养等日常服务，并推广品质出租的口号。
这是必须遵循的市场变化趋势。
越来越多的年轻人对租赁住房提出品质要求：2009年以来，对居住体验因素的关注程度提升了34%。
其中，认为房屋需要配备智能门锁等智能家电、租赁平台应提供公共区域保洁服务的租户比例分别上升45%和37%。
长江商学院案例中心从自如了解到，自如的标准装修使房屋的租期从平均45天缩短到4.7天。
在此期间，房东是“放手的掌柜”，并获得一定的好处，即固定租金和与自如协商的免费装修。
由于自如装修是自己出钱完成的，所以需要仔细计算房屋装修保费与装修折旧摊销的差额，以便尽快收回成本。
连续几年上涨的房租涨幅，是可以掌握在自己手里的。
这引起了业主和独立方之间的冲突。
业主无法享受市场红利，加深了对“靠不良信息”赚钱的机构的不信任。
为了赚取更多的差价，单位在装修时会想方设法节省成本、缩短工期，从而导致后续装修质量差、环保不达标等一系列问题。
事实是，长租行业陷入混战，注重规模扩张，而疫情又增加了空置率，让装修成为负担。
由于种种原因，熊林和他的团队决定做股票操作。
此举最大的改变是业主不再需要大量投入装修，业主自己负责。
自如负责提供装修、风险承担、营销、租赁处理、清洁维护等服务，其业务也因此转型为资产管理业务。
自如的收入也从原来的房屋委托收入增加到装修收入，这将在其财务报表上以可观的现金流呈现。
为了让业主接受这种模式，而不是独自承担风险，无偿推出了“底部支撑”政策。
基于对市场成交价格的准确预测，我们为业主提供“有保障”的租金，约为预测成交价格的80%或90%，扣除自如为业主提供的部分增值服务。
实际租金与保证租金之间的差额（简称收益）将按5：5的比例（实际谈判中可协商的比例）由自如和业主进行瓜分。
（一年后的“分摊”主要是一年内可能停租，实际租金不得超过“保证租金”）原来的空置期也被取消了。
这意味着一切利益都将摆在台面上，价格公开透明，业主将深度参与城市租赁住房生态升级，与自如共担风险、共担利益。
由此看来，自如角色的定位就很明确了。
平衡商家与租户之间的供需矛盾和时间空间矛盾的中介服务商，向业主赚取资产管理费，向租户收取租赁服务费。
03 供给是关键 不管你的技术有多高超，作为平台，风险是无法避免的。
自如想要稳居长租公寓榜首，首先要保证的是房源规模，即供应充足。
年底，财经十一报道称，转型以租为利模式后，自如管家能明显感觉到与房东的沟通成本变得更高、更困难、周期更长。
“在我轻松租房的时候，签约速度很快，每个管家每月签8个订单没有问题。
但现在，如果我每个月签5个订单，我就能排在公司前50名。
” ”这是可以理解的。
本来，业主们不用花任何装修费，每个月都会有固定收入。
现在还没看到钱，就得先花钱了。
不少业主开始算账。
上海的陈女士在小红书上发帖称，她住在杨浦区一套44平方米的房子里。
在与自如沟通时，她拿到了两份合同，一份是装修，一份是租赁。
陈女士希望自如能提供一份扣除装修费用后的明确收入清单，但对方没有同意。
陈女士自己算了一笔账。
如果合同签订5年，自如给出的预计租金为人民币，则每月保证收入为人民币（按80%计算），5年内每月分摊装修费和管理费将是人民币。
再加上浮动租金可能带来的年终分红，陈女士第五年的平均月收入可达1万元。
在陈女士找到自如之前，她的月收入已经达到1万元。
因此，陈女士最终没有选择签订该合同。
事实确实如人们担心的那样。
《财经》我从自如了解到，在推广增人租赁的第一个月，该公司原本几千甚至万套的收藏量急剧下降到多套。
这个模式刚提出来的时候，连自如内部的员工都有些困惑，没有人理解这件事。
熊林的态度极其坚决。
他在公开演讲中表示，“真知是未来最可行的模式”。
住房租赁行业本质上是一个“存量经营”行业。
过去的商业模式和自如的承诺也可能随时透支，这可能会让公司深感风险。
与模式调整并行的是自如的运营服务内容：公司在一些关键核心指标出现下滑的情况下，对一线管家进行了新的培训。
同时调整增量租赁模式，让利于业主。
最终，签约率慢慢上升。
熊林高兴地说，“三年来，虽然自如的总规模没有变化，但我们的资产组合却发生了巨大的变化，今年春节后第一周我们的合约量同比增长了11%”去年的一段时间。
”重要的原因之一是老房子装修效果显着，房屋保值增值效果明显。
自如增增租赁签订的第一份合同是一栋建于20世纪80年代的房屋。
该房子长期在中介市场挂牌，一直没有出租出去。
合同签订后，房子装修完毕并顺利出租。
类似的难以出租的老房子很可能成为自如的有利市场。
贝壳研究院的一份报告显示，老旧小区占总存量比例最高的三个城市是上海、济南和北京。
20年以上老旧社区比例分别为61%、49%、47%。
自如目前的布局就是在这些一线和新一线城市。
但这是否意味着自如的关房风险消失了呢？ 11%的增长是否意味着自如已经处于健康状态？ 长江商学院战略学教授滕滨生提醒，新模式的合约复杂度显着增加。
是否有足够的房东将是自如未来面临的挑战。
这是经济学中简单的常识。
市场改革和调整的对象始终是供给。
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