3M这家靠口罩“突围”的科技公司
06-18
作者｜杜航“创客空间的下一步要求是什么？” “首先维持现状。
”去哪儿？这不仅是众创空间从业者关心的问题，也是相关部门思考的重点。
作为大众创业、万众创新的产物，众创空间在经历了一段高速发展期后，正在经历重置。
行业失去了浮躁，变得务实。
资本“弃儿”？ “这两年，持有BP幻想资本的人少了，疯狂扩张加盟商的人少了，吹嘘外部公关的人少了，谈论生态反概念的人少了，做孵化并购的人少了，认为他们将公开。
能放心的人少了，投入几千万、上亿的品牌广告的人少了，胡乱挖VP、丢高管的人少了……”优客工场创始人毛大庆写下感慨文章《向死而生》此时，优客工场在美国上市已近一年时间，其市值也从上市前的10亿美元左右下降至1亿美元左右。
-IPO估值高位30亿美元，资本市场看空优客工场财报显示，优客工场今年第二季度营业总收入为2.61亿元，同比增长34.3%，环比增长8.75%，超过了上季度财报公布的营收预测上限。
不过，营收增长的同时，亏损也在扩大。
第二季度，优客工场净利润亏损1.57亿元，较上季度增加近万元。
其中，今年四季度和一季度，优客工场净利润分别为-1.49亿元和-1.27亿元。
这一切，毛大庆总结道：“我们都逃过了死亡，只有真正‘濒死’过的人，才能彻底明白许多常识道理。
”曾经与优客工场并驾齐驱的纳什空间，也正在经历着大的变化。
今年年初，纳什空间控股股东远洋资本开始全面进军太空。
远洋资本投资经理金业宁接替张健出任首席执行官。
张健调任远洋资本担任顾问，在纳什空间没有实际职务。
远洋资本还向纳什空间派遣了HRD、财务总监和董事会秘书。
今年以来，纳什空间开始大规模裁员，多名创始合伙人和高管离职。
在远洋资本入驻之前，纳什空间的员工规模已经从1人减少到不足1人。
在裁员的同时，纳什空间却遭遇了一系列拖欠租金、逾期不退租金押金的投诉。
这一切都表明纳什空间可能面临着相当大的财务压力。
对于顶级玩家来说是这样，但是对于小玩家来说也不容易。
慢者为王。
“众创空间不是伪命题，只是大家都没有做好。
”不少业内人士也表达了与创头条类似的观点。
**“不能因为目前的经营状况是亏损的，就质疑这个模式是否可行。
如果市场急需，就证明这个模式是可以建立的。
”**财经作家周西兵曾对创头条表示，“与美国相比，中国的创客基数非常大；同时，国内创业在硬件支持、技术服务以及其他软件设置成本方面都非常昂贵。
因此，众创空间和类似孵化机构的存在对于创业者来说是非常有必要的。
“创富港公布的年报足以佐证上述观点。
创富港全年实现营业收入5.88亿元，同比增长9.85%；经营活动产生的现金流量净额1.21亿元。
疫情肆虐之下，创富港逆势扩张，新增门店29家（其中扩建5家），问题出在哪里？一位行业分析师向创客空间表示，创富港的商业空间“取决于运营商自身的运营”。
”《中国孵化器》杂志主编范伟军告诉创头条，以前创客空间普遍存在“心太大、想太多”的心态。
紧迫性是最直观的体现。
在资本支持下，优客工场开始通过并购快速扩张。
2018年，优客工场先后收购了鸿泰创新空间、碎片空间、无界空间、火箭科技等10家公司，规模屡屡翻倍。
截至上半年，优客工场覆盖大中华区一线企业和新一线企业。
同一时期，氪空间也选择了快速扩张。
今年上半年，氪空间占上海写字楼行业租赁写字楼的73%。
氪空间一度占比40%。
同年，纳什空间管理面积突破10000平方米，成为行业内首家管理面积突破10000平方米的玩家。
总体而言，短期的快速扩张路径已经为长期稳定运营埋下了隐患。
80%的入住率是创客空间的“生死线”。
从投资到运营再到达到相对理想的入住率，需要一个“店面维护”周期，通常需要半年以上的时间。
截至今年8月，梦想加号多个空间覆盖全国9个主要城市，运营面积近30万平方米。
Dream Plus选择在所有成熟运营空间中保持单店健康盈利能力的同时进行扩张。
贾在北京、上海、杭州、西安、南京等城市经营着50多个空间。
“行动缓慢的人成为赢家。
毛大庆在接受创头条采访时曾坦言，“我心里一直在奋斗。
他解释说，“从规模上看，我们跑得比较快，但我觉得基础设施建设还不够。
到了年底这个时候，我想三年半达到这个规模后，我愿意放慢一点，好好消化之前的事情。
“在相对粗糙的商业模式下，众创空间的运营成本较高。
在快速扩张期间，氪空间不惜以高于市场报价的价格获得住房。
优客工场财报显示，众创空间的营销、销售和去年四季度管理费用高达2.57亿元，今年刻意控制成本后，一季度为1.04亿元，二季度为1.52亿元，下降了50%以上。
王小鲁曾向创头条表示，创客空间缺乏精细化运营。
“除了自有房产外，大多数众创空间很难靠租金收入生存。
”云网创始人严真君告诉创头条。
第二宿主模式并非完全不可行，但也不是创客空间的最优方案。
因此，很多众创空间在提升精细化运营能力的同时，也在不断探索更好的运营模式。
办公行业资产管理可分为重资产、中资产和轻资产。
目前，在北京、上海、广州、深圳等地，写字楼行业都不同程度地出现了轻资产运营的趋势，从单纯的空间租赁向定制化装修、运营托管转变。
“管理输出是唯一的出路。
”早在两年前，毛大庆就向创头条透露了轻资产运营的理念。
他认为，管理输出将取代并购、自营，成为优客工场的主要扩张路径。
随着管理产出的增加，收入结构将更加多元化。
除了租赁收入外，还会有设计输出、工程管理输出、广告、教育等非租赁收入。
2020年4月，优客工场启动“轻资产、重赋能”的战略转型，利用SaaS服务和物联网解决方案，协助存量和增量商业空间在资产管理和服务上进行数字化转型。
今年还将继续拓展SaaS服务和室内设计施工服务。
财报显示，优客工场第二季度收入包括工作空间会员费（主要是空间收入）、营销和品牌费以及其他收入。
其中，营销及品牌服务等服务收入环比增长。
广告业务收入同比增长80.8%，其他业务收入同比增长0.3%。
轻资产收入同比增长0.1%，轻资产毛利润同比增长0.6%。
与优客工场相比，BEEPLUS与二手房东模式的区分更加清晰。
BEEPLUS以设计、装修、运营双核品牌经营为驱动，为业主提供从项目定位、设计、施工到招商、运营运营的全流程服务，帮助业主挖掘物业价值，实现资产保值增值。
其业主客户目前主要分为两类：一类是持有大量工业园区的国有企业，另一类是在非核心区域持有核心物业的本土开发商、国企或房地产基金。
针对不同类型的客户，BEEPLUS提供有针对性的运营管理服务。
一些玩家与房地产基金以中资产模式合作。
业主负责装修，但经营者今后仍需支付租金。
BEEPLUS的轻资产模式更加彻底。
装修完全由业主承担，经营者不承担硬性缴纳租金的压力。
0平米项目进入稳定期后，BEEPLUS的收入在数万，其中运营管理费约占54%，投资佣金约占34%，系统管理费约占11%。
由此，空间的收入来源从中小企业转变为开发商、国企等大型企业，收入结构和运营成本结构几乎完全改变。
目前，BEEPLUS已实施轻资产项目40余个，累计管理面积超过20万平方米。
优客工场也不断扩大空间覆盖范围，今年第二季度共新增办公空间32个。
在刚刚过去的8月，优客工场陆续在顺德、沉阳、三亚、广州、青岛等地开设了新空间，这些空间都是基于城市物业升级，其中不少是轻资产托管项目。
（沈周亦对本文有贡献）本文作者：杜航，邮箱：为今日头条原创稿件。
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