孙宇晨回应微博被封，鲨标科技：罗永浩95%抗菌数字是近似数字；马蜂窝被曝裁员40% -雷锋早报
06-18
危机背后往往蕴藏着新的机遇。
在近日鼎晖日本房地产基金举办的视频分享会上，众多投资者的热情参与，似乎让他们更加确信新的投资机会的到来。
与其他规模更大、投资周期更长的房地产基金相比，鼎晖日本房地产基金堪称“精致、高效”。
5亿美元的股权投资规模覆盖10,000平方英尺的资产面积，房地产资产规模达到10亿日元，数字背后的表现非常喜人：在过去的五年里，CDH日本房地产基金的一期、二期加上单个项目共计5只基金一年内完成投资，三年内完成退出，实现年化内部收益率（IRR）达到24%-49%以上。
“抓住合适的时机，投资稳定的收益目标，快速增值转型，获得竞争主动权，是快周期、好回报的关键。
”鼎晖日本房地产投资董事总经理黄轩总结道。
解码房地产投后赋能，主动建筑改善。
在鼎晖投资董事长吴尚志看来，鼎晖日本房地产基金的竞争力在于其主动的投后增值能力以及周期内市场机会的识别能力。
2009年，鼎晖投资组建了专业的房地产投资团队，五年后开始进军海外市场。
目前，鼎晖地产团队已主导投资了中国、美国、日本、越南和欧洲58个城市的超过75个项目。
其中，鼎晖的日本地产团队共管理6支日本基金，投资物业面积达10,000平方英尺。
“快、稳、好”是鼎晖日本房地产基金深受投资者好评的最大特点。
“快”就是快投入、快转型、快退出； “稳”是指投资标的稳定、资产质量稳定； “好”是指投资好的资产，拥有好的合作伙伴，实现资产增值，同时获得良好的回报。
谈及选择日本市场的原因，林黄轩表示，日本作为世界第三大经济体，近年来经济发展健康，基本面稳定。
稳定的汇率创造了一定程度的避险保障，低利率带来的现金较少。
随着消费和价值的稳定，以及鼓励外部投资者推出的免税政策，日本房地产市场显然是一个不容错过的投资机会。
此外，日本经济活动高度集中，60%~70%的经济活动集中在大东京地区，20%~30%的经济活动集中在关西地区，即大阪和京都。
这种高度密集的活动带来了效率。
他在房地产尤其是租赁物业投资方面拥有独特的基础。
“一方面，投资者有配置需求，但目前国内没有这样的配置机会；另一方面，鼎晖日本地产的团队拥有丰富的海外投资经验和专业的投后管理能力。
” 对于鼎晖进军日本市场的优势，林黄轩解释道，鼎晖的日本房地产团队利用其在“建筑改善”过程中的高判断力，在投资后快速增值：“在进行项目重新定位时，我们首先判断改善后是否可以出租。
在整个市场平均价值不变的情况下，我们通过主动改造、升级、重新定位等专业的投后管理增值服务来完善项目。
资产运营效率在化解风险的同时实现资产价值最大化。
“此外，鼎晖的日本房地产团队也善于结合当地资源，林达文在亚太地区房地产投资和基金管理领域拥有超过15年的经验，是日本房地产团队的核心成员之一。
日本田代大辅在日本拥有超过10年的房地产投资经验，负责过30多个投资项目，并且还拥有注册建筑师资格，这两位核心成员曾一起工作过。
由于他们曾在上一家公司（全球最大的房地产投资基金之一）合作，同时具有深厚的信任基础，日本顶级资产管理公司也是鼎晖日本房地产团队的本地合作伙伴。
“当我们的利益一致时，我们之间就能实现高效的合作，这是核心点。
”鼎晖日本房地产团队采取“主动”的投后管理方法。
以大阪写字楼项目为例，由于业主对该项目处置压力较大，鼎晖日本地产团队在前期谈判中协商出比市场价低50%的价格。
收购后，鼎晖日本地产团队主动为项目赋能，如美化改造、与主力租户合作等。
议价、转租、降低成本等增值措施，大幅提升了物业资产的价值。
收购后两年内，项目出租率提升至97%，主租户租金上涨50%，运营成本下降13%。
，净营业收入增长91%，项目级股权回报倍数接近2.3倍，IRR接近36%。
结合经济周期、市场变化和特殊事件，冷静应对“黑天鹅”，疫情下保持增长。
投资特殊机会，从经济复苏和市场回暖中获得回报，是鼎晖日本地产团队的投资策略之一。
值得一提的是，鼎晖日本房地产投资团队在今年12月的总结会议上就已经讨论过这一点。
讨论了如果明年市场出现“黑天鹅事件”如何应对，并制定了多种应对方案，包括评估银行贷款状况、现金流状况等，以便在1月份疫情发生时，我们能够能够比其他人更冷静地应对。
面临。
“很多投资者会问，去年投资的鼎晖日本房地产基金三期会不会受到当前疫情的较大影响？但我们对自己的投资有信心，对三期基金的投资回报预期有信心。
””黄轩举了个例子，鼎晖日本房地产三期基金最大的投资项目，位于东京核心区的写字楼物业，半年前的出租率为77%。
从疫情开始到现在，入住率提升至86%，年合约租金收入也增长了11%。
日本市场需求旺盛，最后也是最重要的是我们拥有专业、快速的投后增值能力。
“今年1月份交易完成后一周内，鼎晖日本地产团队就完成了房产的置换。
管理公司，进而加速新的租赁进程。
2月份，团队甚至冒险前往日本，加快资产管理工作。
资产保值增值，抢占市场先机。
危机中蕴藏着新的机遇，也蕴藏着后续强劲的增长动力。
“我们认为，现在是投资的好时机，疫情带来了不容错过的机会。
”黄轩·林说。
日本近两三十年经历的大大小小的经济危机中，几乎每一次危机的趋势都是短期内会出现比较大的冲击和向下调整。
但是，由于“经济基本面没有发生太大变化，所以之后会有快速反弹。
”2017年，很多房地产投资基金的回报率都非常高，IRR达到30%、40%甚至%，因为它们。
趁着次贷危机和当时价格下跌的机会投资黄金。
窗口期。
这次新型冠状病毒疫情下有这样的窗口期吗？现在已经看到了。
”林黄轩进一步解释道，危机通常会导致经济出现较大的短期波动，但同时也会带来最好的投资机会，即以明显较低的价格购买优质资产并受益于未来经济发展的机会反弹期间将会获得较高的回报，因此对于日本房地产投资来说也是一个很好的机会。
”同时，我们认为日本政府和日本央行已经推出了一系列的救助措施来应对。
”鼎晖日本地产投资首席执行官董事孙亮解释道，疫情发生后，日本政府立即从货币、金融、民生等多方面实施了一系列救助措施，包括增加购买日本房地产投资信托基金。
，以大额无息贷款支持中小企业，延长企业所得税和纳税期限等，并为每个家庭提供10万日元的补贴，这将有助于缓解整个经济的影响流行性。
对经济的直接影响。
史无前例的万亿日元经济刺激、推迟发放的奥运红利、赌场建设计划以及旅游业的“触底回升”正在成为重要的后续增长动力。
“在日本，疫情对人们的影响，工作方式以及写字楼的需求不会产生特别大的影响。
孙亮认为，日本的企业文化相对于其他国家来说比较特殊。
“比如，如果老板不下班，下级没人敢下班。
只有当最大老板离开后，第二老板才能离开，然后各级其他员工才能离开。
因此，远程办公很难实现。
另外，日本人的居住空间很小，远程工作不如在公司工作。
”在谈到日本房地产投资市场出现的机会时，林达文认为主要有四点：“首先，很多机构投资者决策过程长，反应时间慢。
短期来看，我们的竞争相对较少；其次，由于检疫限制等影响因素，包括许多酒店、零售业等物业因经营困难被迫入市出售，从而增加了许多优质物业的供应。
同时，对于面临财务困难而被迫处置资产的业主，买家将参与交易。
议价能力较强，能够以较低的价格收购资产；最后，收购价格折价较大的优质房地产资产未来增值前景相对更加清晰，并且由于更受银行青睐而能够获得更优惠的价格。
贷款条款。
这是我们认为在当前特殊条件下可以把握的非常好的投资机会。
“受疫情影响，出现了一些新的机遇。
我们的投资项目也持续增长。
我们将继续投资位于日本核心城市核心地段、现金流稳定的资产，并实施积极的投后管理增值计划。
未来，当疫情结束、经济好转、市场复苏时，资产价值将得到最大化，可以实现退出，持续为投资者创造更稳健的回报。
”黄轩 Lin表示。
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