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06-18
文章|李梅在投资界 “没有能力自行筹集资金的房地产基金已经停止了。
但对于那些拥有强大房地产基金的人来说，这是一个难得的投资机会”，近日，德信资本董事长陈义枫，正在大力探索房地产并购的人在接受《投资界》采访时表示。
自2011年成立以来，德信资本已发行并管理近40支房地产基金，管理资产总额达数十亿。
2016年，德信推出三支房地产并购基金。
陈义枫表示，并购是德信未来的重点发展方向。
图为德信资本董事长陈义枫 投资最佳窗口期在“三底”之间 当前房地产“新常态”已成为行业内外的共识，但陈义枫认为， “新常态”早在今年就已经开始，“新常态”是未来的基调。
基于这样的语气，陈义枫认为，从去年四季度开始，国内房地产行业进入疲软周期。
这个弱循环的结构性差异将会加大。
不同的地区、不同规模的开发商、不同的业态都会有很大的差异。
在这个“小周期+大结构”中，大机遇与高风险并存。
近日，陈义枫进一步观察并提出了“三底错位”理论。
他认为，当前房地产市场正处于“三底错位”时期。
所谓“三底”，即“政策底”、“市场底”、“企业底”。
陈义枫分析，2018年的政策基本没有变化。
年初政策开始放松，“政策底”出现。
当前市场没??有明显的上涨趋势，仍徘徊在“市场底部”。
同时，由于市场热度不足以支撑小微实体的正向现金流，小微实体仍处于下行通道，这意味着企业的底部尚未到达。
陈义枫判断，企业底部很可能出现在今年第三季度。
在这样的市场背景下，房地产价格虽然没有下跌多少，但销售节奏明显放缓，开发商将入不敷出，流动性风险将爆发。
房地产市场将出现三种困境。
首先是资产困境。
资产所有者不能继续持有该资产。
第二种是项目困境，即土地所有者无力开发项目。
第三种是整个房地产开发企业陷入困境。
对于房地产基金来说，这三个陷入困境的目标都可以成为收??购目标。
当前，新常态、弱周期、“三底错位”的叠加，正是房地产资金的投资窗口期。
“房地产冷了，但是资金会热，因为需求非常旺盛，水涨船高，我们可以提出更好的要求，选择更好的项目。
”陈义枫能够深刻感受到这种变化。
年德新在深圳和北京都有项目在投资，但此前，北京和深圳根本没有项目。
购物中心，不看旅游地产、养老地产，只投资商铺 在房地产基金行业，德信是最早设立并购基金的投资机构之一。
德信第一期并购资金规模并不大，5000万，用陈义枫的话说，就是先“试水”。
DXC目前的并购基金购买了深圳地铁口的24家临街商铺。
这笔投资的背后，其实是德信选择并购标的的两个核心标准：折扣理想、流动性高，说白了就是便宜好卖。
在陈义枫看来，地铁口的街边小店不愁卖，也不愁经营，绝对是稀缺资产。
“一线城市的流动性一定是最快的，地铁口的最快，几乎可以保证卖出去。
如果你建立一年期的并购基金，半年就可以收回资金，这非常安全，”陈义枫说。
。
由此，德信形成了自己的一套投资逻辑：Shopping Mall作为商业地产，受电商影响较大。
旅游地产、养老地产回报慢，德信不做。
德信只卖街边小店，而且只在一线城市销售。
如果是二线城市，一定是在最黄金地段。
目前，德信资本第三期并购基金正在募集中。
近期，德信正在珠三角核心圈物色项目。
此外，陈义枫透露德信正在准备一项重大收购。
德信将与合作伙伴组建混合所有制并购财团，收购一家中型房地产开发商。
房地产基金筹集资金和兑现困难 虽然投资机会很多，但很多房地产基金的日子并不好过。
陈义枫指出，资金筹集难、兑现难是房地产基金目前面临的两大致命问题。
新常态与弱周期叠加期，资金筹措困难。
这一点从今年的募集资金数额就可以看出。
清科集团研究数据显示，11月全国房地产资金募集总额为98亿元，一季度房地产资金募集总额约为44亿美元。
，然后逐渐减少。
“很多没有筹款团队的机构都停了”。
一些积极与房地产合作的募资机构基于对行业的担忧，缩小了对房地产基金的募集规模。
陈义枫认为，这是第一波房地产基金参与并购，规模还不算大，但他非常看好有能力的房地产基金做并购。
“并购的回报比较高，但对房地产资金的要求也高得多。
机构需要整合各方力量，分享利润，不能单打独斗。
”陈义枫表示。
《快问快答》—— 《投资界》：据您预计，明年的并购市场有多大？房地产基金参与的深度和广度如何？ 陈义枫：明年的并购市场要缩小数百亿。
我们希望占据收购资金的10%。
这是第一波房地产基金参与并购，规模还不是很大，但是我非常看好房地产基金做并购。
明年将是房地产并购旺季，房地产并购基金将是一支非常活跃的力量。
与大型房地产开发商相比，房地产基金更具优势。
首先，并购基金的资本是短期活跃资本，符合基金的资本特征。
其次，房地产投资机构是金融、地产精英的聚集地，具有较强的市场视野和执行能力。
与传统开发商相比，金融投资经验更为丰富。
《投资界》德信资本并购的核心策略是什么？ 陈义枫：德信的核心战略是“确保安全、注重流动性、平衡盈利能力”。
这三个属性在这里有不同的级别。
从一开始就必须保证安全、关注流动性。
不会出现赎回问题。
为了流动性，可以支付盈利能力。
德信资本采取了两种策略，一是南方项目，二是北方项目。
我们北方业务，利用国有担保机构提供连带责任担保，全程覆盖。
一般投资1亿，就会用2亿到3亿的房产作为安全保障。
安全保障是足够的。
即使它的价格下跌，我的安全边际也不会损失太多。
我们放弃了溢价，赚得少了，但获得了外部流动性增强机制。
在华南地区，我们直接投资，不与担保机构合作。
但是我们采用的是项目池模式，一个基金投资多个项目。
只要合理配置不同项目的投资阶段，就可以实现资金的有序流动。
《投资界》：并购项目享受的折扣是多少？给予LP的投资回报是多少？ 陈义枫：目前行业平均折扣是零售价的60%-70%。
我们给予有限合伙人的回报要么是固定的，要么是浮动的。
一年预期回报率约为12%或13%。
《投资界》：您如何规划德信未来的发展？ 陈义枫：我们房地产基金的口号是打造行业最好的资产管理平台。
对于传统的固定收益基金来说，我们需要把风险控制做得更加扎实和细致，让风险控制系统化、流程化。
我公司构建了“主动证券投资管理体系”。
在传统固定收益稳定增长的同时，提高高附加值投资比重，扎实提升资产管理能力，通过“并购+增值”两轮驱动理念打造并购基金。
今后，德信将不再追求管理规模。
我们追求的是投资回报率和投资者满意度。
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