一家号称“真相帝”的公司，一个DEMO就能估值2亿
06-17
要点概述：根据中国人民银行4月份发布的城镇居民家庭资产负债调查报告，居民资产主要是实物资产，其中70%是住房；每户拥有1.02套住房，近60%的家庭拥有一套住房（因此未来改善需求将占主导地位）；家庭负债率总体稳定在45%，但流动性不好（实物资产占比高，金融资产占比低）。
因此，我国宏观调控政策既要保持房地产市场长期稳定、避免房价“硬着陆”，又要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”原则，引导居民资产配置向流动性较好的金融资产倾斜。
随着6-6维稳政策以及央行降息缓解流动性，市场对未来通胀的预期增强，购房热情有所增加。
尤其是改良型住宅产品销售呈现明显复苏趋势，上海、深圳甚至出现了豪宅抢购热潮。
现象（我们相信这些稀缺楼盘的优质楼盘推出后自然会受到欢迎，无需过度解读）。
但底线仍然是底线：房子是用来住的，不是用来炒的，因此各城市不断加大因城施策力度，部分城市放宽了限购和人才落户要求。
我们也清晰地看到，近期地方政府土地推介步伐有所加快，优质地块推出比例有所增加。
除了顶级房企，不少本土中小开发商也参与到拿地争夺战中。
这必将引起我们的重视和警惕。
本月成交的优质地块普遍溢价较高，市场预计限价将适度放宽。
基于以上背景，我们仍将重点投资一线及强二线城市的住宅项目，保障风险较低；而经济实力较强的弱二线城市（如百强县）则必须选择核心区域的项目，采用改善模式为主，能够满足当地富裕居民对品质物业的需求。
在生息资产大额交易方面，今年一季度交易量为去年同期的40%。
虽然我们重点关注的北京、上海核心资产目前出现价格下跌迹象，但租金和空置率均呈现负增长趋势，因此收购仍需耐心。
围绕核心城市住宅开发和生息资产两个领域，具体分析如下： 一、住宅开发 1、市场情况： 政策方面：一季度GDP下降6.8%，央行4月份降息和降准，有利于刺激经济。
未来政策重点是户籍制度改革。
资金方面：房地产企业融资成本持续下降。
1-4月，房地产企业境外举债、信用债和资产证券化融资总额1亿元，同比下降12%。
从融资成本看，1-4月信用债平均利率为4.35%，同比下降5.59%。
其中，4月份信用债融资成本仅为3.91%，创今年信用债融资成本新低。
土地出让方面：二三线重点城市中心城区土地出让溢价率持续走高，房企积极拿地。
同时，还观察到，同城远郊的未售拍卖率有所上升，表明房企在购地时用脚投票，放弃了那些配套不足、流通不畅的郊区。
需求（销售）端：市场热情回升。
头部房企单月实现满额销售额过亿元，环比3月增长17%，与去年4月基本持平。
从累计业绩来看，今年1-4月头部房企全线销售业绩同比下降15%。
房地产企业：今年1-4月，房地产百强企业各梯队入榜销售额门槛同比降低。
截至4月底，TOP10、TOP20房企销售交易金额门槛分别为1亿元、1亿元，同比分别下降10.2%、28.8%。
2、我们观察，受疫情减弱影响，4月份房地产行业已基本复工复产，进入企稳回升阶段。
我们也看到开发商通过优化设计、降低管理成本来控制成本，以减轻疫情带来的劳动力和建材成本上涨的影响。
销售方面，位于一二线及强三线城市核心区域的新装修项目销量较3月快速增长；而位于三四线城市的项目，总价较高的产品或投资品的销量并未出现明显增长。
3、后续投资机会 3、4月份拿地市场（尤其是城市优质地块）的快速火爆和资金相对宽松，以及开发商一季度补充土地储备的需求（可成为当年的销售业绩），导致赫尔的土地溢价率因竞争激烈而持续上升，对项目的利润率造成很大影响。
甚至出现部分地块楼板价接近当前周边销售价格的现象（限价放开的预期越来越高）。
改良型住宅产品销量显着回升。
此类销售的主要买家为中高层白领客户，目前受疫情和经济下行影响压力较小。
未来我们将加大对产品定位的研判，聚焦高能城市的改善需求。
资金持续宽松，顶级房企开发贷款利率下降50至50个基点。
银行、信托、私募基金等投融资十分活跃。
为了能够参与投资，很多金融方进入项目，不得不关注收益水平和监管风险控制。
全部都降低了。
这也增加了我们投资的竞争压力。
我们仍将保持清醒的头脑，坚守必要的投资风险控制底线；同时，我们还将加大项目覆盖和快速锁定，为合作伙伴提供更多价值。
创造（土地项目判断、项目早期参与、金融属性多元化）提升我们投资的竞争力。
二、核心城市生息资产 1、市场状况：大宗交易量同比萎缩40%。
今年一季度，中国大陆大宗交易成交额约为1亿元，远低于去年同期的1亿元。
这一方面体现了疫情对成交执行节奏的影响，也体现了市场买家的谨慎态度和持续观望态度。
预计未来三个月交易量将进一步下滑，但随着价格调整和疫情恢复，第三、四季度交易市场恢复的可能性较大。
我们认为，疫情强化了此前已经开始的市场调整，并不完全是一个独立事件。
中国市场对核心资产的定义正在发生深刻的变化。
过去对办公资产的依赖需要调整。
估值模型中租金的稳定性和增长性更为重要。
物流资产租金的稳定增长将进一步得到市场认可。
REITs的推出是一个中长期的好处。
4月30日，国家发改委、证监会联合宣布，本次将推动基础设施REITs在交易所公开发行（将大幅增强流动性，不会像之前发行时受到个人投资者的限制）房地产投资信托基金）。
有利于盘活存量资产，形成投资良性循环，吸引市场机构参与运营管理。
从目前的政策来看：优先支持仓储物流、水电、公路等基础设施，同时鼓励高新技术产业园区资产。
公寓、商业、办公资产均未提及（看来还需等待进一步的政策支持）。
从中长期来看，商业资产REITs的推出可以真正提高积累的巨额商业地产的价值和流动性。
我们判断，这将是一个渐进的、长期的过程，会对未来的商业和办公市场产生很多影响，包括估值和流动性。
2、我们的观察根据不同地点采取有针对性的租赁策略。
当前疫情中后期，项目因业态、地理位置的不同，呈现出不同的状态。
对于核心板块租赁成熟的甲级写字楼项目来说，由于楼盘的租金定位水平相对较高，租金承受能力高的租户在当前市场状况下有更大的空间和降低成本的意愿。
业主一方面不断与到期租户沟通续租，另一方面也采取灵活的营销措施吸引市场关注，积极争取新的租赁成交。
对于次核心板块的物业，逐步向市场提供装修、家具的打包租赁策略，加速捕捉租户需求。
不同行业的租户恢复情况各不相同。
目前，各零售行业已进入正常营业状态。
其中，教育商家逐步开通线上课程并多元化经营，线下课程预计今年7月恢复；餐饮商户仍处于复苏过程中，预计年底将恢复到去年同期水平。
。
写字楼租户中，软件IT行业受疫情影响相对较小，而制造、营销咨询公司受疫情影响较大。
3、后续投资机会我们仍然认为性价比是此时投资的关键。
我们观察到，上海写字楼的资本回报率Cap Rate上调（即价格下降），价格有吸引力的资产开始出现。
我们仍然聚焦一线城市的成熟板块，紧密覆盖和跟踪中小标的，优先考虑租金现金流、价格优势明显的资产。
物流资产也是我们重点跟进的资产类别。
优质的运营合作伙伴和关键领域的资产是我们关注的重点。
在加大覆盖力度、密切关注的同时，我们保持足够的耐心、高度谨慎，注重价格防御性，以捕捉调整期间真正价值的投资机会。
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