普洛斯ASP管理园发布首份可持续发展报告
06-17
这可能是今年中国募集的最激进的PE基金之一。
投资界获悉，今日（11月25日），普洛斯宣布已完成最新一期中国收益基金募资，规模达54亿元。
三天前，这家PE公司刚刚宣布正式募资——其最新的中国物流增值基金首轮募资12亿美元（约合人民币86亿元）。
至此，加上月初华收益基金VI募集的76亿元，普洛斯仅11月份募集资金就超过1亿元。
在筹款困难的一年里，这样的数字令人震惊。
在感叹这家超级PE公司募资强劲的同时，一条秘密的超级赛道已经出现——物流地产和产业园区，可以简单概括为中国的新基建。
这也是GLP背后LP大手笔投资的重要逻辑之一。
我们可以看到，这两年这条赛道变得格外热闹。
以黑石等为首的外资PE公司密集出手，红杉中国、普金、高瓴等国内知名机构也纷纷前来。
三天后，普洛斯宣布融资1亿元。
本周，普洛斯连续宣布两笔募资——先是周二（11月22日），普洛斯宣布最新一期中国物流增值基金。
（普洛斯中国物流增值基金四期）首轮募资12亿美元，预计总规模达26亿美元。
在新基金募资过程中，普洛斯吸引的LP都是其长期投资合作伙伴，尤其是荷兰最大的养老金投资管理机构APG。
作为今年投资中国的美元LP之一，APG亚太房地产业务负责人Graeme Torre表达了看好中国的战略方向：“我们继续看好中国物流市场的长期基本面，包括电子商务行业和产业供应链的增长。
结构升级拉动市场需求不断增长。
行业需要进一步高质量发展。
显然，以增值策略投资这一成熟的资产类别，可以更好地释放和捕捉价值。
“为什么要推出这只旗舰基金？普洛斯认为，中国房地产行业目前正处于整合调整和持续去杠杆的新阶段，以物流仓储为代表的新经济资产尤其具有韧性，将带来新的市场机会。
趋势来看，普洛斯中国物流增值基金四期将重点收购现有资产，通过积极的资产管理提升资产价值，包括园区重新定位、运营优化、冷库改造等措施，其中首批投资资产组合。
位于中国主要物流枢纽节点，租赁面积达60万平方米 周五，普洛斯最新中国基金浮出水面——普洛斯宣布已完成最新中国收益基金的募资，规模为5.4。
普洛斯透露，该LP包括国内保险机构，“既有新的投资伙伴，也有现有的投资者，其中许多人参与了普洛斯中国的其他基金”。
值得一提的是，这是普洛斯继11月7日募资76亿元后本季度募集的又一支中国收益基金，将投资上海、青岛、武汉、长沙等物流枢纽的13个现有物流枢纽。
稳定运营的现代物流基础设施，租赁面积超80万平方米，为电商、物流、零售行业龙头企业提供服务。
今年融资难大家都心知肚明，但普洛斯在短短一个月内融资就过亿元。
过去12个月内，已完成中国、日本、欧洲、越南等多个物流地产基金的募资。
至今，全球物流发展、增值和收益型资金已累计筹集超过1亿美元（约1亿多元人民币），惊人的号召力令人咋舌。
那么，这个投资界的巨头到底是什么来历呢？官方资料显示，普洛斯成立于2006年，是一家注册于新加坡的房地产公司。
其业务专注于物流基础设施的开发和运营。
随后，普洛斯在新加坡证券交易所上市，成为当时全球最大的房地产IPO。
普洛斯中国物流基金的故事始于2008年，当时普洛斯管理的资产规模已达1亿美元。
进入中国后，普洛斯迅速推出首支中国物流基金，总投资30亿美元，主要投资中国物流基础设施。
令人印象深刻的是，2019年，普洛斯向招商局集团全资子公司招商资本增资。
增资完成后，招商局资本成为招商局集团与普洛斯的合资公司，专门从事另类投资和资产管理业务。
业内流传着这样一句话：“谁赢得了GLP，谁就赢得了物流世界”。
进入中国近10年来，这家超级PE公司被称为物流地产的领军者。
其在中国的资产管理规模已达1亿美元，其中物流资产管理规模已超过1亿美元。
足迹遍布中国70个区域市场，投资、开发和管理运营多个物流仓储、制造研发、数据中心和新能源基础设施。
现在，普洛斯在中国的物流基础设施总面积已超过10000平方米。
黑石的经验：房地产比PE更赚钱，横扫物流园区。
说起热爱物流地产的PE玩家，自然不能把黑石抛在后面。
黑石的房地产业务始于20世纪90年代，遵循“Buy it, Fix it”的资产管理策略，即“买、修、卖”，几乎从未犯过错误。
首先，瞄准市场以低于重置成本的价格购买资产，然后通过管理和有针对性的增值计划改善其修复，最后出售以产生投资回报。
这家PE巨头在房地产行业创造了许多破纪录的案例。
今年以来，黑石集团通过多次交易，在全球收购了超过10亿平方英尺的物流地产。
2018年6月，黑石集团宣布以1亿美元收购普洛斯在美国的工业物流仓库和债务。
这是全球历史上最大的私人房地产交易。
收购后，黑石成为美国最大的仓储和物流所有者之一。
房地产投资蓬勃发展。
早在2000年，黑石在房地产业务层面的管理规模就已经超过私募股权业务，成为PE巨头最大的业务。
此后，两大业务之间的差距随着市场波动进一步拉大——2018年第三季度，黑石的房地产业务筹集了1亿美元。
迄今为止，该板块的管理规模已达1亿美元，远远超过私募股权投资。
亿元管理规模。
而且，与PE业务造成的损失相比，房地产给黑石带来了一定的收入。
在中国物流地产领域，黑石的动作同样猛烈。
2009年，黑石在上海投资了第一个物流开发项目。
从此开始涉足中国物流地产。
它在新兴市场大力投资最后一英里物流设施和物流资产。
其中最轰动的莫过于收购大湾区最大的物流园区。
今年1月，黑石集团宣布旗下黑石地产机会基金已完成对广州国际机场富力综合物流园多数股权的收购，交易价格为11亿美元（约合人民币71亿元）。
最新的重磅交易是，11月8日，黑石集团旗下多元化资产管理平台Dragon Cor宣布即将完成对粤港澳大湾区约28万平方米现代仓储的收购。
随着收购完成，隆迪在中国的业务版图将显着扩大。
同时，隆迪还公布了多项人事任命，任命SG、法务部、物流资产业务发展部、办公楼管理部等新负责人。
龙地是黑石于2006年成立的物流地产投资和管理平台，截至目前在全国管理着40多个物流园区和仓储组合，面积超过10000平方米，位居中国前五名从物流资产规模来看。
此外，隆迪还接管了原本由黑石管理的生物医药园区、办公楼、长租公寓和购物中心等资产。
隆迪的核心资产类别包括仓储物流、长租公寓和商业写字楼。
谈及此次收购，黑石高级董事总经理兼大中华区房地产总监魏增鹏表示：“在过去的16年里，黑石一直积极投资中国市场，对于中国市场的业务发展仍然非常乐观。
”收购是隆地扩张的重要一步，下一步，我们将继续扩大业务布局，并在整个房地产周期提供国际化的专业知识和经验。
”通过隆地的版图扩张，我们看到了黑石在物流地产方面的野心。
龙迪CEO黄永祥曾表示，目前重点还是在广州、上海等一些门户城市以及靠近市区的地区，这有助于满足以大湾区为例快速增长的最后一公里物流需求。
广州是华南地区的主要配送中心，亚马逊、苏宁均在广州设立了区域配送中心。
“最近，我们团队正在寻找园区项目。
”红杉高瓴和华平都在这里。
从普洛斯到黑石，一条秘密的超级赛道已经出现——与过去的写字楼和购物中心不同，他们感兴趣的是另一项业务。
可以看到，国外PE正在排队购买中国的物流地产。
例如，高盛今年10月与森耀中国成立合资公司，首期投资约6.75亿美元，用于收购、开发和运营一线城市及新工业、物流、冷链等新基建项目在周边核心城市，首批种子项目为位于大上海地区的4个合计24万平方米的仓储资产。
11月，新加坡凯德投资设立两只境内人民币基金，分别为凯德投资中国产业园核心人民币基金一期和二期（CBBPF I和CBPCF II）。
两只基金规模分别为3.8亿元。
人民币36亿元，总规模约40亿元，将重点投资中国境内的工业园区项目。
其中，CBPCF I收购了凯德投资旗下腾飞科技大厦，该大厦位于上海浦东新区张江高科技园区。
CBPCF II将收购一个已获得LEED金级认证的工业园项目，预计收购将于年底前完成。
中国资金正在紧锣密鼓地投资物流地产和工业园区。
年初，红杉中国涌现出一只罕见的基金——红杉中国新基建股权投资基金（简称红杉中国新基建基金，SCIF）。
新基金吸引了国际主权基金、养老基金、资产管理公司等众多知名机构投资者。
其中，博丰资产管理公司是该基金最大的LP。
可能有些人对博文这个名字比较陌生，但它是一家资产管理规模堪比黑石的巨头。
博风总部位于多伦多，全球资产达1亿美元，广泛涉足中国商业地产和物流地产领域。
此次与博峰联手，红杉中国可以说开辟了其历史上的一个全新产品。
据悉，SCIF基金将重点支持数字经济、新能源、生命科学三大领域基础设施建设，助力其高质量发展，促进与实体经济深度融合。
从具体投资方向来看，本次新基金首次瞄准新能源基础设施、高标准物流、冷库、数据中心、新经济产业园、高端制造工厂、生物医药产业园等。
高瓴也来了。
今年8月，高瓴完成首期20亿美元（约1亿元人民币）新基建基金（高瓴实物资产机会基金：HRAOF）的募集。
该基金主要投资于生命科学园区、绿色数据中心和物流领域。
和产业基础设施等，为中国实体经济发展和产业升级提供空间服务解决方案。
还有华平投资，去年底成功完成“华平亚洲房地产基金”募资，募资总额达28亿美元。
它是当时全球最大的首次房地产基金之一，也是亚洲第二大机会主义房地产基金。
该基金将重点关注以物流地产、数据中心、高科技产业园、生命科学园区、集中式公寓等为代表的“新经济地产”领域。
CBC资本也加入了这一阵营，于本月初在上海青浦工业园区生命科学园购买了一块优质工业用地。
土地面积83.76亩。
CBC Capital计划将其开发为高标准的科技园区，包括8个生产基地、2栋研发办公楼及其他附属设施。
该项目预计将于今年第二季度竣工。
除上海外，剑桥资本近期还在北京投资了两个生物医药园区，分别是位于大兴生物医药基地的“药谷一号”和位于中关村生命科学园三期的“生命谷国际精准医疗产业园”在昌平。
为何人们如此重注物流地产和产业园区？中信证券研究报告显示，现代物流地产具有诸多优势，往往位于现代物流干线交通的核心节点，拥有较高的入住率报告还提到，目前国内物流地产的基金运作模式已经相当成熟，并且已经具备了较强的抵御经济波动能力。
经大量机构投资者检验，金融化程度极高，租金回报率明显高于商业、写字楼等资产，这可能是国内外资本涌入的重要因素之一。
外资风投机构进军物流地产 “最近我们团队一直在寻找园区项目。
”一位投资者朋友在走访了各大城市的郊区园区后，将现代物流地产比喻为仓储业的明珠，“现代物流地产拥有优秀的底层资产管理模式，但由于供给与需求之间存在结构性矛盾，他们的资产管理模式非常落后。
”自然是稀缺资产。
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