【创业24小时】2022年11月10日
06-17
正如证券投资基金主导金融资本投资行业一样，房地产私募基金也将迎来自己的“高光时刻”< titlesplit >也成为房地产行业未来的王者。
这群基金投资者往往拥有顶尖的学历、极高的智商、最敏锐的嗅觉和丰富的产业经验。
他们能够以极快的运作速度打通金融资本与产业之间的通道，成为产业的“巅峰突击队”。
。
成立于 的瑞为资本显然就是其中之一。
最初，在房地产监管政策不明朗的情况下，瑞威资本度过了四年相对保守的“蛰伏期”。
市场升级带来的红利。
同期，瑞为资本成功取得基金业务牌照，正式转型为专业资产管理公司。
开始重点关注商业地产并购、住宅地产和不良资产处置。
迄今已退出30多个项目。
如今，又四年过去了，房地产行业进入新的竞争阶段，资管规模过亿的瑞为资本即将迎来高光时刻。
瑞为资本创始人合伙人和总裁表示，这“是理所当然的”。
瑞为资本创始人合伙人、总裁、朱平 现实：《冰与火之歌》正在上演，现有市场已成“香饽饽” 当前的房地产行业正在上演冰与火之歌冰与火。
一方面，十九大后的调控和去杠杆政策使房地产“炒房热”逐渐降温；另一方面，大型房地产私募基金正在悄然加大对国内市场的投资，其中并购模式最为突出。
有业内人士对投资界进行了分析。
如今，在北京、上海、广州、深圳等一二线城市，大规模住宅开发阶段已经过去。
新兴的大型住宅用地更多集中在城市郊区，而成熟城市地区的项目土地价格已经过高。
这些只是几个顶级财团之间的博弈，更多的开发公司无从下手。
但是，如果你仔细研究市场，你会发现，大城市的地价虽然昂贵，但仍然存在大量的低效住宅。
一二线主流城市的老建筑需要改造的越来越多，而这种旧城改造模式也被写入北京、上海等城市未来的城市规划文件，并有政策支持。
在朱平看来，触底反弹意味着更大的机会。
整个行业正面临洗牌。
随着住宅开发市场日趋成熟和集中，留给私募股权投资基金的机会并不多。
随着增量市场继续向上市公司、大型央企、50强房企集中，中小房企的机会将会越来越少。
住宅开发市场已见顶，传统商业地产也不好过。
“比如，传统企业伴随着互联网的成长，经历了各种转型阵痛，没有资金的支持，就找不到新的方向，但事实上，它们的价值被低估了。
”“朱平认为，就房地产的用途和地理属性而言，改变其用途可以迅速放大其价值，重燃活力。
于是，他把目光投向了现有市场。
他认为，“首先，房地产基金应重点挖掘存量资产，深入思考如何盘活一二线城市大量存量资产；二是资产保值增值。
对于房地产行业来说，接下来更重要的是价值投资和内容挖掘。
从原来传统开发商对住宅品质的提升，到对产业含量的判断，选择合适的业态也在考验房地产基金公司的实力。
” 在现有市场的竞争中，利用并购来“征服城市和领土”尤其值得关注。
根据普华永道数据，每年房地产并购交易数量达5000万笔人民币，同比增长44%；截至上半年，房地产并购交易笔数达到1亿元，同比增长78.5% 朱平表示。
坦言，当前的房地产已经进入存量时代，而掘金存量地产已经成为房地产公司和资产管理者关注的焦点，现有的房地产正在从开发商模式走向规模化时代。
今年以来，房地产企业频频参与设立产业基金，预计房地产基金并购即将爆发：“房地产. +”模式，融合商业地产 近年来，房地产企业进入深度调整期，开发商和投资者的关注点逐渐从住宅市场转向商业地产、养老健康地产、文化旅游地产、城市更新等特色主题地产领域转移，形成以房地产为核心的“地产+”发展模式。
围绕房地产项目融资和自有资金运用领域的金融化日益明显，是瑞威资本业务发展的重点，迄今为止 上海华侨城商业成效显着。
中心位于闵行区浦江新城核心，是浦江新城商圈的标志性项目，截至年底已吸引客商，年营业收入近5亿元。
现在已经过了三年培育期，这是商场经营最困难的时期。
服务浦江新城周边近50万人，并辐射前滩国际商务区和漕河泾。
浦江高科技园区及周边数十个品牌开发商打造的大型高端住宅小区。
2019年11月，瑞为资本与新天集团共同完成对该项目的收购，收购总价值约人民币15亿元。
郎璞介绍，收购完成后，将逐步引入多业态丰富商务中心的消费体验，产生长期税收优惠并补充原有企业的经营短板，通过整合业态商业并购，让商业中心将产生更大的价值。
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商业地产具有总投资高、运营管理复杂、投资回收期长的特点。
除了区位选址的外部条件外，内部资产管理也决定着商业地产的成败。
据了解，瑞为资本借鉴欧美、澳洲房地产基金投资同类项目的理念和实践经验，为华侨城项目设立了三层管理架构。
项目底层由商业运营管理公司新天集团运营管理。
新天集团在上海、郑州等一线城市运营众多商业地产项目，在物业管理、购物中心运营、品牌整合等方面拥有丰富经验；项目中层由瑞为资本负责资产管理，负责资本规划、运营控制、退出等事宜；而在项目的顶层，有一个基金公司，负责资本运作。
这一举措比国内同类只有两级管理架构的项目更加先进和创新。
而在该项目中，瑞为资本实现了资本结构的多元化优化，包括自有资金、股东资金、通过第三方理财机构募集的资金以及银行并购贷款等。
基于华侨城商业中心现有面积、消费能力及未来经营潜力，该区域项目紧邻前滩板块，未来将享受前滩板块带来的升值。
同时，人口基数大，人口多为年轻人，因此消费能力强、需求旺盛，潜在购买力巨大。
两年前，瑞威资本还拿下了很多私募投资者不敢涉足的福州中房万宝城项目。
中房万宝城占据了周边五个商业综合体的交通枢纽地位。
作为国家试点项目，中房万宝城首次创造了三项行业记录。
是目前国内规模最大、业态最齐全、设计最先进的一站式地铁商业。
复杂的。
但即便是这样的项目，项目方前期融资也并不顺利。
鉴于该项目本身作为平战结合的人防工程的特殊性，以及项目所在地极其复杂的城市规划等诸多因素，中防万宝城传统金融机构不敢涉足，不少私募基金也不敢轻易下注。
但经过一年的研判，瑞为资本基于对项目的价值判断和信心，决定参与。
“万宝城项目位于核心区，未来具有良好的增长潜力，虽然是地下商业，但却是整个商圈的交通枢纽。
”朱平及其团队当时判断，因为万宝城的地理位置，周边五大商圈如果想要打通地下布局，肯定会找上门来。
正如所料。
截至今年10月，中房万宝城项目总销售额达近30亿，项目总投资面积占商业总面积80%以上，其中包括知名连锁品牌如金逸影城、肯德基、麦当劳、屈臣氏、周大福、周生生、周六福、星巴克。
进入购物中心。
中房万宝城商业综合体已于今年11月盛大开业。
瑞为资本的投资也在今年10月成功退出。
瑞威资本对商业地产的评估和选择有自己的规则，并且倾向于关注某个地区或行业内的商业基准和价值驱动因素。
朱平表示，瑞威资本在评估商业项目时会考虑三个方面：一是租金，是否有持续增长的趋势，对品牌的吸附力是否强；第二，规模和规模，是否有提升空间，成为区域企业标杆的潜力；第三，运营成本，充分考虑运营团队的专业性和企业管理预算的合理性。
未来，瑞威资本将以房地产为载体，逐步渗透酒店、写字楼、商业、旅游、长租公寓、养老等行业。
蝶变：城市更新带来的阶段性趋势 作为当前房地产转型升级过程中的关键词之一，城市更新被视为行业未来5-10年的阶段性趋势。
在去库存、去杠杆的政策调控下，城市更新发挥着重要作用。
中共十九大是一个明显的节点。
随着国家基调的定下，现有市场成为行业热点。
但最终，城市更新的步伐从未停止。
正是因为时代发展环境的不同，才表现出不同的更新模式。
朱平表示，中国房地产市场存在大量旧资产，急需改造升级以恢复价值。
据公开数据显示，现有资产总规模预计将达到1万亿平方米。
尤其是上海、北京、深圳等核心城市，不同程度、不同程度地开启了新一轮城市更新浪潮，带来了巨大的市场机遇。
目前，城市更新的主导角色仍然是政府，但随着更新模式和参与主体的多元化，金融机构将发挥越来越重要的作用。
朱平认为，城市更新的核心是现有物业的改造。
如何有效改造和运营现有物业，使其商业价值最大化，将成为城市更新过程中需要考虑的命题。
他强调，金融资本不仅要实现“输血”，在挖掘资产潜力的同时，还要通过“造血”保存资产的历史。
深圳2016年启动了以旧城改造为重点的大规模城市更新，吸引了大量社会资本的关注。
尤其是深圳私募股权基金积极响应政府号召参与其中。
据证监会当年发布的数据显示，深圳管理规模亿元以上的股权型私募股权公司数量迅速增至19家。
同时，包括私募股权在内的各类金融机构也纷纷涌入深圳。
通过产品创新、搭建融资平台等方式，为城市更新项目“输血”，保障城市更新规划目标的实现。
瑞为资本这两年也在城市更新、存量改造领域积极布局。
基于成立8年来成熟的主动基金管理经验和专业的资产运营能力，不仅与多家知名地产公司和金融机构成为战略合作伙伴，而且不断整合自身产业上游及下游资源优势。
未来，瑞为资本将继续关注国内核心城市核心区域的优质现有资产机会，持续开发城市更新项目。
专业：法律+金融+实业背景，资产管理能力突出 27岁开设自己的律师事务所，负责易居中国、中国房地产信息集团的风险管理和业务35岁在纽交所上市 38岁离开繁华的易居中国创立瑞为资本。
在朱平的工作履历中，法律是他的强项。
瑞为资本的另外两位创始高管拥有不同行业的专业背景。
瑞为资本创始人合伙人、董事程军曾任携程网高级副总裁总裁、华住集团创始人之一。
拥有丰富式的酒店、旅游、高科技产业投资经验；另一位导演王旭阳是一名建筑工程师。
学术背景，对房地产开发和商业地产运营有深刻理解。
不同的知识背景组成了瑞威高管的“铁三角”，也实现了优势互补和短板互补。
目前，瑞为资本的员工主要由法律人才、金融人才和房地产行业专业人士三类人才组成。
这三类人才决定了瑞威资本能够对现行法律法规、政策及行业法规进行及时、深入的研究分析。
在行业立法、法律法规和政策监管方向上具有一定的前瞻性能力。
朱平认为，瑞威资本的独特之处在于其资产管理能力、创新能力和盈利能力。
“房地产的涨跌对瑞威影响不大，有涨有跌，公司面临的最大风险是赎回风险。
产品都有投资周期，这个投资周期怎么样？只是取决于经济周期，更重要的是尽可能做到适当的比较和衔接，更考验公司专业能力的是朱平的分析 除了团队优势之外，瑞为资本还有完善的风险管理。
制度作保障，五道防火墙，一是现场预警，二是月度审计，三是风险部门监控，四是后台部门全面接管，五是诉讼程序。
会派出专业团队到各个项目现场，在各个节点建立预警机制，对各项数字化报表、进度和现金流进行跟踪，一旦发现不符合要求的情况，预警机制就会进行跟进。
被激活。
作为一家私募资产管理公司，八年前就一直保持着极其优秀的安全记录。
朱平似乎对资产管理行业未来的发展前景非常有信心。
在他看来，国内资产管理行业是一个刚刚起步的朝阳行业，未来将拥有千亿的市场。
能否成为这个市场的主流，是公司未来几年面临的最大挑战。
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