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疫情“黑天鹅”来临，REITs还能投资吗？

发布于：2024-06-18 编辑：匿名来源：网络

以来，美国进入后经济危机时代。

面对房地产周期拉长、新开工项目增加、商业租金上涨，投资者担心——下一次房地产衰退是否即将来临？不过，健康的宏观经济数据、商业地产贷款的温和增长以及活跃的REITs并购似乎预示着对REITs市场未来的良好预期，衰退预期的焦虑已被驱散。

然而，命运如此，2019年突如其来的“黑天鹅”疫情，再次给看涨的投资者泼了一盆冷水。

REITs也很少出现两位数的下跌，其损失甚至超过了标准普尔指数。

这是经济衰退的迹象吗？如果经济衰退真的提前到来，你应该如何投资REITs？本系列文章分为三篇。

投资者需要从GDP、失业率、市场利率、住房拥有率等几个宏观因素，以及商业地产租金、空置率、新开工量、市场杠杆等微观因素来回顾这一年。

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一季度REITs市场的整体表现，让投资者可以选择好的行业和个股，预测美国REITs市场的未来走势。

在这篇文章中，我们将主要向您介绍影响REITs市场的宏观经济因素。

GDP周期性构成：经济衰退风险较低。

我们都知道GDP由消费者支出、商业投资、政府购买和净出口组成。

中国的出口占GDP的比重最大，而美国的消费支出占GDP的绝大部分，约为70%。

但下半年和上半年，消费下降占GDP下降因素1.5%，其中商业投资和房地产建筑商投资萎缩是主要原因，其下降占GDP下降因素的4.5%。

因此，衡量宏观经济是否存在衰退风险，不应该看GDP的绝对水平或增速，而应该密切关注GDP构成成分比例的变化。

其中，GDP的周期性成分，包括设备和软件、非住宅建筑、房屋建设以及消费者购买的耐用品（汽车、家具）等方面的商业投资，虽然只占总量的四分之一GDP 占经济衰退期间 GDP 下降的绝大多数。

过去70年来，每次衰退之前，周期性GDP成分都远高于其长期平均水平，而在每次衰退中（2011年除外），周期性GDP成分都低于平均水平。

然而，这些周期性成分的增长在过去十年中一直缓慢，仍然低于平均水平，并且尚未完全恢复。

因此，从GDP角度看，未来1到2年经济不会下滑，但需要密切关注企业投资、新增投资和耐用消费品支出。

资料来源：BEA、Haver Analytics、Nareit。

劳动参与率并未完全回升虽然失业率一直是最可靠的周期性指标之一，但相比之下，劳动参与率（当前工作人数占求职总人数的比例）是更好地衡量劳动力市场，因为失业率仅衡量那些正在寻找工作的人，而忽略了部分已经停止寻找工作的人口（例如那些已经返回学校或在家照顾孩子或父母的人）。

如果我们只看失业率，经济就有放缓或停滞的风险。

因为截至2018年9月底，失业率从10%下降到2018年9月的3.5%，为50年来的最低点，即就业率达到最高点，表明可用劳动力明显短缺。

但事实上，在大衰退之前，黄金年龄段（25岁至54岁）的劳动力参与率超过了83%。

在经济衰退开始后的八年里，劳动力参与率持续下降，2008年降至不足81%。

所以经济并没有明显过热。

通常，劳动力参与率会在经济衰退结束后一两年内反弹。

然而十多年过去了，该指标仍未完全恢复到经济衰退前的水平。

尽管在过去三年里，由于工资普遍上涨，劳动力参与率出现了反弹。

所以从就业角度来看，经济仍处于复苏阶段。

数据来源：BLS、Haver Analytics、Nareit。

持续的低利率有利于房地产投资利率与REITs回报之间的关系：利率上升将使REITs投资者转向投资债券市场，因为投资者将获得相同甚至更高的回报。

收益但几乎为零风险。

因此，为了维持高收益，REITs的股价也会相应下跌。

虽然短期内有利于高分红REITs投资者，但长期来看，由于贷款融资成本上升，房地产投资活动将会下降，不利于REITs长期升值。

美联储2018年三次降息，2020年1月FOMC也表示近期没有加息的可能性。

因此，预计过去一年市场利率将继续维持较低水平，这对REITs市场有利。

数据来源：FRED 然而，长期利率过低会带来经济衰退的风险，尤其是当长期利率低于短期利率时，会出现倒挂现象。

通常当经济过热时，美联储会有意提高短期利率来调节经济，但往往刹车太紧，导致短期利率高于长期利率，进而经济将进入衰退。

因此，国债年收益率倒挂引发了这样的担忧。

数据来源：FRED 但这种收益率倒挂仅持续了5个月（5月至10月）。

更重要的是，与过去导致经济衰退的利率倒挂不同，最近的利率倒挂是由长期利率下降而不是短期利率上升引起的。

事实上，经济危机之后，影响利率的因素变得更加复杂。

例如，由于美联储和其他央行在金融危机期间购买了数万亿美元的长期债券来救市（因为短期利率已经接近于零，他们已经无法通过降低短期利率来刺激经济）期限利率），导致长期债券价格上涨。

，利率下降。