LP开始接受10年任期
06-17
所有投资都是基于对趋势的判断。
——张保国非常注重观察各种细节和数字，寻找规律。
“2020年是房地产行业最困难的一年，一线城市2019年全面复苏，深圳房价涨幅超过40%，北京涨幅超过10%。
核心区一些城市的数量甚至翻了一番。
”这是长福会银董事长张保国对房地产走势的总体描述，“2020年，大部分二线区域中心城市的房价将呈现明显上涨。
这一趋势将与产业结构健康的三线城市挂钩，强劲人口吸纳能力强，不宜过度开发。
” 纵观房地产私募基金领域，2009年被称为元年，随后迅速发展，2011年达到顶峰，2016年开始下滑。
各大房地产私募基金纷纷减少投资在房地产领域，有的甚至干脆转向PE。
长富汇银是少数仍坚守并取得良好业绩的私募基金之一。
在此基础上，开始了多元化经营。
拓展资产管理之路。
房地产上涨趋势将传导至三线城市 “2020年是房地产行业最困难的一年。
一线城市2019年全面复苏，深圳房价涨幅超过40%，北京涨幅超过10%。
一些核心城市的位置甚至增加了一倍。
在以武汉、南京为主的二线市场，量价都达到了前所未有的高度。
“与普遍的悲观情绪相反，张保国对今年的房地产走势非常乐观。
”2020年，大部分二线区域中心城市的房价都将出现大幅上涨。
这一趋势将与产业结构健康、人口吸纳能力强、不过度开发的三线城市挂钩。
” 在张保国看来，中国房地产目前的问题不是过度开发，也不是每年过剩，而是只是周期性的过剩，其内在根源是“供给侧”的错误。
当供给与需求不匹配时，必然会出现过剩。
” 农民工进城是必然趋势。
中国的城市化进程还远没有完成，这会带来大量的需求。
问题是什么？他们需要什么样的房子以及如何开发出满足他们需求的产品 张保国更看重的是“城市更新”背后的机遇。
这至少包括两个机会：1.旧楼改造的机会；2.不同业态商业运营的机会 长富汇银的“避险法则” “为什么会有大量的真实。
”房地产基金这两年崩盘了？”张保国质问记者，“猜测是不专业的”。
2019年3月，张保国在接受投资界专访时抛出了这一观点，“去年野蛮增长达到顶峰，今年增速开始下滑，这将是实体经济风险集中的时期”。
遗产基金。
“快两年过去了，事实的发展也正如当初预料的那样。
在房地产基金行业面临大洗牌的环境下，项目选择是房地产基金规避风险的主要措施。
对此，长富汇银的策略是优中选优。
“目前，长富汇银选择品牌开发商与百强房地产企业中最好的合作伙伴和顶尖企业进行投资。
”企业仍处于大规模扩张的发展阶段，资金仍是核心因素，受传统银行房地产信贷资金收紧和销售资金回收缓慢的双重压力，亟待解决。
拓展多元化融资渠道，与品牌地产基金合作正成为百强房企的一大趋势 长富汇银一直注重与百强房企的深度合作，在拿地、开发、销售和物业持有。
”张保国表示。
在城市选择上，长富汇银优先选择经济较发达的长三角、珠三角地区有人口、产业支撑的一二线城市和三线城市。
例如，上海东方都都等长三角地区的房地产企业，在上海、南京、苏州等地拥有良好的项目储备和品牌影响力，在拿地领域与长富汇银开展了深度合作。
项目类型包括住宅、商业及办公楼等业态 项目类型方面，优先考虑中小型住宅项目。
需求快速，还是一二线核心区域的写字楼项目 合作方式上，除了常规债权外，还有大量项目。
长富汇银与融创中国的合作就是夹层与实体股权合作模式的典范之一。
此外，张保国一直在关注和研究国家对住房改革的投入。
长富汇银也是第一家参与房改的专业金融机构。
长富汇银已发行多支房改基金，投资开发西安、哈尔滨、襄阳等城市中心区的危房改造和房改项目。
长富汇银已成为中国房屋装修领域私募基金的标杆企业。
经营性物业的资产收购是张保国一直在谋划的一项商业资产。
年底，长富汇银开始计划在一二线城市核心地段收购写字楼。
然后将 5-10 栋建筑物在香港或新加坡进行证券化。
谈到REITs，张保国认为，近两年房地产私募股权基金的爆发，更多应归因于国内房地产市场对银行贷款和房地产信托收入的限制。
与房地产基金管理行业的兴起相反，REITs的推出将进一步凸显房地产的金融属性，房地产私募基金将逐步转向专业资产管理机构。
多元化战略的第一步。
“大资产管理”已成为必然趋势。
投资考验最聪明的头脑，就像授人以鱼不如授人以渔。
任何明智的头脑都不会放弃这种罕见的趋势。
时代的行业变迁，让私募基金改变了单纯依靠产品发行筹集资金并投资于二级市场的传统路径。
他们拓宽了新的投资领域，延伸了产业链，发展了多元化的产品和资产管理渠道。
大量私募基金业务将向资产管理、财富管理、投行等更加多元化的市场业务拓展，竞争场地将逐步扩大到整个大资管行业。
自2009年起，长富汇银从一家房地产私募基金拓展为“以房地产基金业务为核心、拥有优秀的多品类资产配置能力的多元化资产管理集团”。
围绕这一定位，2017年，长富汇银在扩大公司资产管理规模的基础上，优化了公司现有产品结构，房地产投资、影视投资、PE投资、资本市场并购投资等手牵手。
采访中，张保国向记者展示了目前正在选定的影视项目清单。
目前，专门投资影视的基金不断涌现。
一般来说，影视的投资方式要么是投资单个影视项目，要么是投资一家影视公司。
长富汇银旗下影视基金投资于影视剧组合。
“单个项目的投资风险较高，我们工作的核心是资产配置。
”张保国说。
在PE投资方面，“我们采用母基金的形式，选择国内优秀的基金管理公司作为PE投资的投资伙伴。
”张保国透露，目前长富汇银已与多家PE基金管理机构合作。
合作。
对于二级市场投资，投资团队分析发现，今年行业走势与美国的波动几乎一致。
长富汇银认为，虽然当前A股市场不断动荡，但长期来看还有很大的增长空间。
对价值的理解是长富汇银将二级市场纳入资管配置方向之一的原因。
以房地产基金为基础，向多元化资产管理发展，这是长富汇银的整体发展战略。
但为什么选择影视投资、PE投资和二级市场投资呢？这背后的逻辑是什么？ “首先，长富汇银选择新的投资方向是基于自身的能力和优势；其次，价值投资顺应趋势；第三，多元化投资可以实现投资风险的对冲。
”张保国总结道。
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