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06-18
周六早上8点，位于北京西六环外京坛中路的潭谷镇迎来了周末的第一批旅客。
李昊与骑行者驱车前往柯洛托桥（位于戒台寺脚下）。
他们把公路自行车从车上卸下来，沿着京昆路向戒台寺牌楼骑行。
连续的上坡攀登，让李昊的大腿和心肺承受的压力已经达到了临界点。
在冲刺下坡的那一刻，一周的工作压力终于在山路上消耗殆尽。
骑自行车的人只是曼谷的一个脚注。
当骑行者在山麓绕圈练习时，家人和孩子们在塘沽慢动作公园露营，参观商业区的艺术展览，逛单程街书店、十三邀等品牌店。
酒馆。
时间……他们正在进行一次典型的四轮旅行（四轮汽车+两轮自行车）。
行程结束后，彝族家人在商业区相约晚餐，随后返回海淀区。
开车来回只用了一个多小时。
骑行、艺术展览、露营等时尚元素形成了这个商业地产的新标签。
如果不是位于商圈中心的“地产办”让人想起这里的地产基因，很少有人会注意到游客身后这片依山而建的土地。
豪宅、别墅和其他住宅。
随着市场从增量增长转向存量饱和，大约在同一时间，房地产公司纷纷更名，削弱房地产业务，涌现出一批主打生活方式的小镇，塘沽就是其中的代表。
潭托寺镇潭谷大盘建设用地约40万平方米。
早在十多年前，北京投资发展就已进入坦托斯镇进行住宅开发（坦香大厦），这类似于拥有自然资源的土地。
早些年，这里是“第二公寓”的热门选择。
近年来，由于市场调控和二套房购买门槛的提高，曾经动辄花费四五百万购买“兼职房产”（指二套房）的中产阶级的决策成本提高了。
），变高了。
许多依赖郊区资源的房地产公司变得更加昂贵。
他们正在寻求转型。
但房子怎么卖呢？六环外的商业逻辑应该是什么样的？这是所有郊区房产面临的关键问题。
2017年，塘沽（包括住宅和商业设施）开始对项目进行改造和更名，从销售房产转向“销售生活方式”。
经过两年的探索，潭香公馆房屋均价已从3万元/平方米左右上涨至4.2万元/平方米，三期房屋正在建设中。
走访中，业内人士表示，商业地产和政府几乎每天都会来考察楼盘。
作为振兴地产的重要组成部分，在人流和商业领域的转型方面，这个山脚下的据点能否克服距离的障碍，重新打造一个精准辐射都市人的“精神部落”？ 你能“逃离”城市的乌托邦多远？ 塘沽项目建设用地约40万平方米（含住宅），距离城市核心区约30-40分钟车程。
走访中，塘沽商业总监郑铮告诉虎嗅，综合考虑距离和改造的可操作空间，项目最终选择了兼具文化旅游和区域商业属性的定位。
“我们不仅要吸引一万人来参观一次，还要吸引一万人来参观，并找到两者之间的最佳共同点。
在给人一种逃离城市的轻松感的同时，也能让附近的人城市地区达到中高频。
”郑铮说。
但随着了解的加深，我的脑海中扩展出一个问题：“商业设施吸引业主购房，社区活动和优质商业组合吸引游客、滋养商业，从而形成商业与商业相互支撑的闭环。
”房地产销售。
” “先行者阿那亚的盈利模式探索显然更加大胆。
无论是所依赖的自然资源（海边），还是建筑设计、用地面积、装修成本等方面的自由度，大多数郊区商家或地块都没有如此独特的条件，那么什么样的定位更适合郊区呢？ “枷锁”下的班级舞蹈？拆解塘沽的建筑风格和运营或许可以提供一些参考。
连续几个周末，我在塘沽的街区进行实地走访时，不难感受到：作为一个项目。
“靠商业支撑地产”的模式，阿那亚的风格独特、超现实；和它的行驶距离一样，潭谷更贴近人、更温柔、充满生活气息，留下了一些城市的影子——浪漫更多。
“保守的”。
以下是笔者与谈谷方沟通后了解到的信息： 该项目商业部分包括在建街区、公园、酒店等共计约7万平方米，占总体量近20%。
没有盒子商城或定期流通。
25家主力品牌商户像乐高积木一样散落在山脚下。
店铺基本都在平米以上，有的独栋建筑也在平米左右。
乍一看，色彩饱和度很低，架构宽松，风格简约。
观众很快就能捕捉到设计师的意图：这是一个适合“躺下”的地方，让失去的活力以安静的方式回归身体。
站在镜坛中路，面向西，周五（骑行咖啡空间）、莓豆（手工咖啡）、野人木方冰淇淋等品牌鳞次栉比地排列在眼前。
商店的前面空荡荡的，干净整洁，到处都是大水池和空地。
用少量露营椅外部装饰。
转身面向马路东侧：左边是占地17000平方米的慢行公园；右侧是单向街书店、十三邀酒馆、老吉堂、超级植物、HK+等品牌，垂直向东延伸，形成2万平方米的街区。
在公园（左）和社区（右）之间，有一片水体将两者连接并结合在一起。
灰色空间（指室内外的过渡空间）占有很大比例。
总体来看，餐饮业态占比近50%（12家），书店、亲子、艺术展览等生活方式业态占比36%（9家），几乎不存在纯零售业态，且以零售为主的品牌居多。
与餐饮、生活方式融为一体。
例如电影院+餐厅、工艺品零售+咖啡餐饮（一平米左右）、艺术展览+餐饮（单栋，面积一平米以上）。
业内人士表示，这些店大多是别墅改造而成，后期会招商。
因此，它们的外观比较统一、规则，没有显着的标志性建筑。
作为休息场所，公园更像是一个“公园式商业”：4家咖啡和餐厅店占据了约40%的面积；园区内的咖啡品牌怡池园每天的收入顶多是6万元/天。
公园（门票9.9元至29.9元）周末游客络绎不绝。
园区外，这里的餐饮品牌告诉虎嗅，7月底大雨之前，周末客流量可达70-80桌/天左右。
不过，中餐的销量明显好于西餐，因为平日接待的顾客大多是业主，客人的用餐需求多是满足“刚性需求”。
不难发现，塘沽并不是一个充满风情和“孤独”的地方。
“这不是一个需要盛装打扮的目的地，”郑补充道。
交通是一个很大的挑战。
潭谷凭借山地生活和休闲的标签，实现了差异化的定位。
然而，对于往往需要行驶数十公里的郊区商业区，仍然需要一些更直接的新刺激来让人们一次又一次地光临。
原因。
品牌是解决问题的方法之一： ·引入自有流量的品牌和首店，从无到有打造客流 ·链接周边资源，打造当地文化和骑行、徒步等活动，刺激受众参观品牌过去，公园在上海率先引进了怡池花园咖啡厅（北京首店），打着亲近自然的空间标签。
作为一个自带流量和话题的品牌，怡池花园本身就是年轻人乐于游览的“目的地”，也如期迎来了第一波客流。
通过公园与咖啡品牌的结合定调，探谷在一年内迅速吸引了壹向空间等网红品牌，并完成了近30个品牌投资项目，几乎都是经理人模式，形成了极其令人印象深刻的品牌投资项目。
第一眼看到品牌。
小众，但每个品牌都有有趣的商业形式；同时，他们的背景也更加独特：西山。
这些品牌已经有了一定的流量：哭泣中心、莓豆、单向街书店……他们背后的管理者苏五口、魏寒野等人，都在各自的领域拥有粉丝，代表着各自的圈子。
品牌线上的主要使命是引导观众参观并完成签到和社交媒体传播。
另外，摆脱了商场导视柜的束缚，品牌在山中形成了不同于商场的差异化陌生陈列（店长可以做各种“改造”，让店面更有趣、更有趣）。
给观众带来新的“刺激”）。
店面与山的“田”一起“生长”。
比如复古手工品牌HK+，在其大平米的店内增加了骑行者的餐饮区和零售展示区，甚至还铺设了允许自行车进店的门槛； ，增加了艺术展览和杂志展区；三科影院二楼是美式复古风格放映室，一楼是西餐厅……这些业态的融合一方面增加了纯零售品牌的收入，另一方面平衡了“非目的”。
” “消费”（很多人来这里不是为了买东西的）。
同时，“混搭”的商业组合在呈现上也更加新颖。
郑铮告诉虎秀，在品牌选择上，非标商家不仅需要有稀缺性和美观性，还需要有持续研发、创造内容、与园区共创的能力，才能保持竞争力。
“场”的内容不断翻新。
这就是为什么企业越来越青睐管理者：“他们总能想出新的、有趣的内容。
”室内装饰比较“镀铬”的店面：大门是一个狭窄的平行四边形，但也特意留出一个角落用来放盆景，只是因为“美观”和“我喜欢”。
更秘密、更重要的是，这些管理者有更大的机会整合更多“正确”的内容。
如果你跟着一个老板在商圈转了一圈，你会发现他的熟人率很高，不断地跟他打招呼。
他们就像认同社区文化的“第一批业主”。
他们在“理解”老朋友的同时，也招待他们。
结交新朋友;他们是商业和观众重叠的部分，往往能创造出符合粉丝意愿的微妙时刻。
骑行集合品牌友日联创天豪告诉虎嗅，为了营造街区骑行氛围，店里在骑??行者熟悉、习惯的休息点放置了架子，也将参加巡回赛中的TT法国。
车子被拿出来了，“任何爱车人都无法拒绝与它合影”，店长说。
郑铮告诉虎嗅：“定义‘社区感’的商业可以从更宏观的角度来理解：这里的人形成了一个社区，每个人都是彼此合适的人，在同一个圈子里…… ……“管理者是领地中最关键的NPC。
他们最能抓住“自己的人”并扩大团队。
先有人，再有内容，然后更多的人填充商业躯体的血肉。
随着越来越多的“精神病患者”聚集在这里，他们所做的许多活动和设计变得合乎逻辑，而不是看似不合逻辑。
写在最后 由于城市建筑改造的限制，塘沽保留了一些商业地产的影子。
它更温和，不会将风格拉向眼睛。
这也是大多数楼盘装修面临的一个难点。
具体来说，第一，没有独特的标志性建筑。
慢动作公园的内容已经非常饱和，没能拿出一个充满噱头的标签；其次，建筑设计仍然保留着城市的影子。
一个细节是，阿那亚是内容导向的，首先确定房子的业主（品牌），然后再开始建造建筑。
不过塘沽的房子都是统一建造然后招商的，所以在视觉上更有条理，这也是大多数商业建筑的情况。
日常操作。
对于寻找“精神乌托邦”的“城市患者”来说，如果目的地不够“陌生”，其吸引力就会大打折扣。
评价的距离与内容（建筑、品牌、社区、事件）的期望有很大关系。
如果图书馆足够孤独，人们愿意开几个小时的车，排队等待感受孤独，但如果内容不够吸引人，40分钟的车程就会变得微妙。
短期来看，地标建筑当然是承载精神、能快速获得流量的外壳之一。
从长远来看，内容创造力和想象力可能是本次实验中最重要的考验。
总之，人口富裕了，房价才有希望。
除了项目本身之外，我们还围绕同类型的非标业务和用户洞察与行业内的几位专家进行了交流。
希望这些信息能够为您提供一些参考和见解：DAGA大观架构合伙人沉江海：“非标业务是一把双刃剑，虽然可以通过足够的差异化来吸引人，但也面临着挑战。
”零售转化和店铺替代率方面，探谷的优势在于它更贴近这类业态的伴随消费，比如通过骑行等生活方式，有一定的消费场景。
将会打造骑行路线的必经之路。
”从设计上来说，棠谷可能更有定位。
它充满了生机，建筑中保留了一些城市的影子。
“我们尝试用一些理性的方法来总结如何让一个场域在人进来之后变得有粘性，但是这里面有很多微妙的东西。
（场感、体验感），有时候你还是需要在空间里长时间去感受，才能更准确地掌握它，这不能像公式一样，如果设计得像公式内容，那就没有意思了。
”河桥机构CMO李晨晨：“商业主体越来越需要构建自己的‘精神壁垒’：找到自己的故事和标签，创造自己独特的文化。
你认同这种文化吗？吸收？如果是的话，你就是你自己的一个。
“购物消费者的主要群体很快就会从80后转向90后。
你必须了解这波年轻人，才能让他们愿意花钱。
在消费观念上，他们更注重消费过程中带来的享受、满足和成就感，如旅游、娱乐、个人爱好等，而不是物质收益或社会认可。
他们其实很节俭，喜欢买性价比高的东西，但同时花钱也只是为了好玩。
“年轻人追求的不是品牌，而是产品合不合我的口味，合我对这个东西的理解。
他不在乎品牌是什么，更注重生活方式、自我愉悦、自我重要。
”如何快乐地生活是95后、00后的购物理念，所以服装这样的零售现在看来并不容易做，所以如果仍然沿袭传统的零售业态，最终会被取代。
被各种体验式业态、创新零售业态、新生活方式业态所取代，这是商业发展的必然规律。
”塘沽某餐饮品牌经理表示：“塘沽采取的是与品牌商分享积分的合作方式，没有选择购物中心传统的租金模式，运营商只抽取每月营业额的10%左右，还承担一部分。
因此，虽然位置远离市区，但商家还是愿意入驻。
考核的重点，是口碑和好评率，与商场的合作方式相比，关系。
这种合作方式下与运营商的关系会更宽松，一是可以把精力从租金转移到产品上，二是小区的布局会比商场更自由，配套的数量也更多。
以及各种菜肴。
” 【本文经投资界合伙人虎嗅网授权。
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