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06-18
“产业园区与物业服务不同，没有太多想象空间，资本无法估值。
”近日，在接受中智研究院专访时，谈到是否会上市筹划时，清控科技总裁程方评价了产业园的资本化前景。
他表示，通过数字化、信息化，物业服务可以形成规范动作，降低成本。
但工业企业行动不规范，导致边际成本不断增加。
擎控科技创新控股有限公司是一家以科技创新创业服务为主营业务的科技园区建设运营商和双创生态服务商。
是清华大学链接优质社会资源的创新服务平台，是清华控股创新创业战略的功能平台。
目前，擎空科技已在国内32个城市和美国硅谷部署了56艘太空载体，形成了庞大的擎空科技创新园网络。
以下为采访全文： 中植研究院：作为房地产行业的细分领域，轻资产越来越受到业界的关注。
此外，国家大力倡导科技创新，科技园区数量不断增加，促进了园区运营团队的成长。
作为科技园运营商，轻控科创的轻资产运营规模大概是多少，以及未来的发展规划？ **程方：** 清控科技是清华大学的校办企业。
它起源于清华大学科技园，逐步发展为市场化运作。
是清华控股的二级子公司。
2009年，我们提出并实施了引起全国关注的中关村创业街升级改造计划。
2009年，该项目已经相对成熟，在政策趋势下走上了发展的快车道。
擎控科技的发展模式是轻重并重，以轻为主。
擅长产业园区运营规划。
目前，集团空间管理规模已达10000平方米，其中经营管理面积10000平方米，自建项目10000平方米。
轻资产是未来的发展趋势。
我们定义的轻资产主要输出运营、管理和服务。
地方政府是客户，政府采购是主要市场。
我们靠价值和服务获取订单，帮助政府打造区域产业，解决系统问题，而且不是点的问题。
目前，房地产行业的服务对象主要是入驻企业和业主。
青控科技的核心优势在于来自清华大学等高校的资源链接（人才服务、技术服务）、近20年园区运营经验的总结以及对区域发展的理解。
通过深入分析和创新实践，我们可以根据区域发展需求，高效匹配资源，提供专业运营服务。
我们的客户是政府，入驻企业是间接客户。
不同的客户有不同的需求，我们必须明确客户目标，突出重点。
中国指数研究院：晴控科技在选择城市时主要考虑哪些因素？其逻辑和方法是什么？ **程方：** 擎空科技创新初期主要以北京为中心，积极布局。
经历了一些项目的倒闭后，我们认识到科技园区、工业园区并不是在所有地方都没有生存空间，需要与当地产业基础相结合。
在对科技园区的不断深入研究和项目迭代中，集团建立了自己的标准体系。
在选择城市时，我们主要考虑三个方面：1、城市能级，主要维度是人口结构、产业基础、创新资源； 2、国家政策，如国家级新区； 3.自发的市场力量，如百强县。
近三十年来城镇化、工业化的快速发展，创造了大量的产业发展需求，产业自发发展。
但将此归为公司自身规划和研究的结果，其实并不准确。
现在随着土地红利的缩水，原来的模式已经行不通了，行业正在慢慢回归本质。
中国指数研究院：您认为科技园区和工业园区有什么区别，企业的盈利模式是什么？ **程方：** 很多人无法清晰区分科技园区和工业园区的性质和内涵。
我认为两者之间没有明确的界限。
主要和规模有关。
不同的秤有不同的操作逻辑。
建设开发收入远高于运营收入。
运营管理收入主要来源于政府服务费、税收优惠等。
自始至终，擎控科技创新高度重视运营管理，不断优化运营服务，秉承“从一开始”的理念到底”，这是擎控科技创新的根本。
中国指数研究院：轻资产各个细分领域都有领先者。
作为科技园的代表性企业，晴空科技有上市计划吗？在数字化方面有哪些计划？ **程方：** 轻控科创现阶段没有上市计划，因为产业园区与物业服务不同，没有太多想象空间，资本无法估值。
通过数字化、信息化，物业服务可以形成标准化动作，降低成本。
但工业企业行动不规范，导致边际成本不断增加。
近年来，越来越多的企业开始创新商业模式，数字化转型已成为企业转型的广泛共识。
对于青控科技来说，目前还处于数字化的初级阶段，比如一些信息管理系统的使用，但我们知道数字化转型不仅仅是信息化，还包括很多方面，比如数字化的商业模式、数字化的运营模式、数字化的运营模式、数字化的运营模式等。
运营模式。
、数字人才和技能。
对于科技园区这样的综合体来说，核心是服务本身及其运行的行业环境。
数字化转型是一个漫长的过程。
只有把这些“软”方面做强做精，再与数字化融合，整体服务才会升级，数字化才能为园区产业赋予价值。
中国指数研究院：您刚才提到，园区运营的核心是招商引资。
晴空科技的招商工作有什么独特之处吗？ **程方：** 投资促进本质上是随机的。
就像风险投资一样，也存在概率事件。
正因为如此，企业需要有足够的样本，建立足够大的项目库。
单个园区只能在区域内建立投资网络，对区域和行业进行深化和渗透。
晴控科技之所以始终走在行业前列，正是因为我们拥有强大的园区网络。
在招商引资方面，我们可以针对不同地区、不同企业提供有针对性的帮助和支持，共同努力。
招商引资的问题取决于最初的布局和选址，各个环节都是紧密相连的。
但人们在初期并没有给予足够的重视，这会导致后期出现很多问题。
中国指数研究院：您刚才提到了选址问题。
晴控科技是否有专门的团队负责城市、项目选址、规划和招商？ **程方：** 晴控科技有自己的研究院。
研究院一方面负责企业自身的研究，包括产业集聚理论、项目选址标准、模型等，另一方面接受政府委托，负责产业集群的定位和引领，中国指数研究院：您如何看待科技园区运营管理的未来发展？ **程方：**我认为未来只有行业细分才能实现专业化、效率最大化。
这是行业进步的体现。
工业园区的主次地位正在发生变化。
整个行业有政府、工业企业、园区运营企业三种角色。
过去是园区经营企业、工业企业、政府。
园区运营企业处于主体地位。
以后将发展成为工业企业、工业企业、园区经营企业。
政府和公园运营公司。
目前产业格局已基本确定。
大多数产业的发展都是为了填补空白。
新兴产业在资本、人才密集型城市运行，继中心城市发展后辐射出去。
传统产业已经形成布局，有的在没落，有的在没落。
它在修修补补的同时保持一定的发展，然后又衰退。
因此，运营商的选择非常重要。
未来，传统产业将逐步退居升级地位。
大型资本、科技集团等新兴产业将走在前列。
为此，擎空科技开始围绕大学的技术溢出来布局新兴产业、做科技成果。
转变服务方式，尝试与龙头企业建立垂直孵化平台，定位好戏、做好合作。
工业园区要聚焦产业。
当前，工业开始回归工业本质，这是一个好的趋势。
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