从算力、数据到算法，产投研各方共同探讨加速AI医药落地的关键路径 -云谷创新讲座
06-18
以来，美国进入后经济危机时代。
面对房地产周期拉长、新开工项目增加、商业租金上涨，投资者担心——下一次房地产衰退是否即将来临？不过，健康的宏观经济数据、商业地产贷款的温和增长以及活跃的REITs并购似乎预示着对REITs市场未来的良好预期，衰退预期的焦虑已被驱散。
然而，命运如此，2019年突如其来的“黑天鹅”疫情，再次给看涨的投资者泼了一盆冷水。
REITs也很少出现两位数的下跌，其损失甚至超过了标准普尔指数。
这是经济衰退的迹象吗？如果经济衰退真的提前到来，你应该如何投资REITs？本系列文章分为三篇。
投资者需要从GDP、失业率、市场利率、住房拥有率等几个宏观因素，以及商业地产租金、空置率、新开工量、市场杠杆等微观因素来回顾这一年。
。
一季度REITs市场的整体表现，让投资者可以选择好的行业和个股，预测美国REITs市场的未来走势。
在前两篇文章中，我们介绍了影响REITs市场和房地产周期的宏观经济因素。
（疫情“黑天鹅”来临，REITs还能投资吗？；房地产周期仍处于成熟阶段，REITs市场驱动力强劲）本文总结了2017年美国REITs的市场表现明年第一季度。
1 回顾前三个月，由于新冠疫情恐慌蔓延，美国股市多次熔断，REITs也出现两位数跌幅。
如果以标普指数代表股市，以富时纳雷特全股票型房地产投资信托（FTSE Nareit All Equity Reits，以下简称富时纳雷特）指数代表美国REITs市场，那么这是自2008年金融危机以来，首次出现REITs总回报率低于美国REITs市场的情况。
股市。
注：图为复合年总回报率，其中富时REITs包含抵押REITs（约6%）。
数据来源：Nareit、Slickcharts.com 具体来看，富时 Nareit 指数一季度的总回报并不理想。
这是因为医疗保健类别REITs的总亏损最高（-45.00%），且该行业在该指数市值中所占份额较大，从而导致了上述结果。
注：富时REITs行业市值比例基于截至2020年12月31日的数据；蓝色虚线是标普第一季度的总收入水平：-21.37%。
数据来源：Nareit，2020年3月17日日报。
不过，如果单独看REITs，富时Nareit指数表现优于标普纳入的REITs。
虽然标普REITs包含了更多表现最好的板块（如基础设施，0.46%，在标普REITs中占比多出4%），但从价格收益来看，今年一季度标普REITs的表现在相反，它不如富时房地产投资信托基金（标准普尔房地产投资信托基金损失了35%，比富时纳雷特25%的损失还要多）。
一方面，这表明富时Nareit选股较好。
另一方面，由于标普同期下跌约21%，低于纳入REITs的损失，证明非REITs上市公司表现更好。
数据来源：Nareit 注：1. 富时 REITs 指数的行业市值比率基于截至 2020 年 12 月 31 日的数据。
该指数的总收入不包括抵押型 REITs 的收入。
2.多元化REITs持有并管理多种财产类型。
例如，他们可能同时持有由办公地产和工业地产组成的投资组合。
专业房地产投资信托基金管理着独特的混合行业类型。
此类REITs持有的资产一般较为专业，包括电影院、赌场、农田、户外广告位等。
2 正如刚才提到的，医疗保健REITs的表现特别差。
虽然健康险REITs在前两次市场衰退期间都是不错的避险资产，但由于这次疫情主要针对的是老年人，而健康险品类中有相当一部分是针对老年住房、专业护理设施等，所以这一次业绩不佳只发生在“黑天鹅”身上。
对于这些地产标的来说，虽然疫情可能带来良好的需求，但近几个月突然的支出打破了经营稳定的现金流。
例如，养老院机构为了提高入住率，加强了房屋及所有设施的安全性，包括每天需要额外花费大量资金进行清洁，这自然会增加运营成本。
但为了维持养老公寓的入住率，租金不能上涨太多，因此以运营为主的养老REIT遭受了不小的损失。
WELL、PEAK、VTR、NHI、DHC、SNR等六大退休REITs的平均总收入损失接近55%，高于股市21%的损失。
数据来源：Nareit、Slickcharts.com3 然而，在当前动荡的金融市场环境下，仍有 REITs 板块表现良好。
数据中心、基础设施、工业、自动仓储和住宅类别的REITs均跑赢股市（见图：富时Nareit指数行业市值份额和第一季度表现）。
这是因为疫情导致室内活动增多，更多人开始远程工作、学习、网上购物。
相应地，电子商务、远程会议平台、物流等互联网产业也异常活跃。
数据中心房地产投资信托基金拥有并管理客户用于安全存储数据的设施，以帮助确保服务器和数据的安全；基础设施REITs的标的主要包括光缆、无线基础设施、电信塔、能源管道等房地产；工业REITs的目标一般包括工业设施中的空间，重点关注特定类型的物业，如仓库和配送中心，这些物业在电子商务中发挥重要作用，满足物流发展的需要。
因此，上述REITs表现较好也不难理解。
然而，虽然电子商务也被视为零售，但REITs分类中的零售行业主要涵盖大型购物中心、杂货店等传统零售服务。
因此，零售REITs在过去三个月总共下跌了近43%。
事实上，数据中心REITs在2007年才开始出现，基础设施REITs起步要早一些，从2008年开始。
数据和基础设施REITs的总收入波动较小，这几年表现良好。
这是因为今年以来4G/5G技术加速发展和普及。
技术革命带动了相关产业，包括技术和基础设施。
对于基础房地产投资信托市场。
数据来源：Nareit 因此，近年来的上涨以及近期疫情对相关行业的推动，使得REITs ETF以及专注于数据和基础设施的个股近期表现尤为出色。
以数据中心类别为例，被动投资者可以跟踪例如Pacer SCTR ETF（股票代码：SRVR）。
因为一般主流REITs ETF只包含4-12%的以数据中心为标的的REITs，而SRVR这一比例高达33%左右。
2017年，纳入SRVR的数据中心REITs平均总回报率为44%，超过主流REITs ETF 28%的平均总回报率。
4 一般来说，成长性好的股票股息收益率较低。
因此，SRVR的股息收益率表现不如主流REITs ETF。
过去一年半的时间里，SRVR的股息收益率从2%下降至1.6%，低于同期主流基准REITs ETF（如VNQ、IYR）约4%的股息收益率。
下图显示，数据中心行业REITs的价格倍数略高于平均水平，但增速为7.8%，处于中高端区间。
数据中心房地产投资信托基金也不例外。
其平均股息收益率为2.3%，低于行业平均水平3.4%，派息率约为49%，排名垫底。
图片来源：seekingalpha 不过，仍有良好的数据表明REITs股票可以平衡增长和股息收入。
例如，CyrusOne的AFFO增长率为10%，现金流增长强劲，过去四年平均股息收益率为3.1%，高于行业平均水平。
此外，债务水平健康，目前12.45倍的FFO倍数并不算太贵。
注：数据截至3月20日。
图为市值最大的5家数据中心REIT，也是富时Nareit指数中数据中心行业的5家公司。
数据来源：Nareit、S&P、Seekingalpha.com。
除了选择数据中心REITs股票外，主动投资者还可以关注其他行业。
事实上，有许多REITs具有高（股息）收益率。
例如，医疗保健REITs的历史股息回报就相当不错。
即使在过去的几个月里，尽管价格暴跌，股息收益率却相对健康。
1. 健康险REITs和FTSE Nareit平均Q1股息收入数据截至0.03.19，其余数据截至0.03。
FTSE Nareit指数股息收入考虑了抵押REITs 数据来源：Nareit，S&P In除了医疗保健之外，其他可以提供较高且稳定股息的行业包括工业、住宅和零售业。
从整体历史表现来看，在非新兴科技领域，自动仓储、住宅、工业REITs等REITs的长期总回报还是非常不错的。
图片来源：Nareit、REITsWatch.1 报告说明： 1、数据基站基站、数据中心、单户租赁 REIT 的数据为五年复合年平均总回报率，其余为十年复合年平均总回报率平均总回报。
2. 蓝色虚线表示平均值 13.99%。
3. 房屋建筑商ETF包括XHB和ITB； Net Lease俗称NNN，指租赁型REITs（一般REITs分为租赁型或经营型，后者通常回报较高，但在经营过程中也需要承担风险）；数据基站蜂窝塔包含在 SRVR 指数中。
数据来源：MBS，结合降息等一系列措施稳定金融体系。
因此，投资者需要更加关注美国金融体系的稳定性。
在投资者为可能出现的经济衰退做准备的同时，他们不应忘记，REITs的长期风险调整回报率高于一般股市指数。
一般来说，REITs是比较好的避险产品。
美国REITs与股指月度回报对比 来源：Nareit.5 回顾一季度REITs表现，总亏损超过标普指数。
不过，仍有一些行业如数据中心、基础设施、自动化仓储等表现突出。
如果经济衰退确实到来，投资者可以考虑上述REITs行业。
需要注意的是，数据中心等REITs是近年来刚刚兴起的，具有强劲的增长潜力。
因此，看重股息收益的投资者可以重点关注自动仓储、工业、医疗等行业的REITs。
尽管在这次疫情的特殊事件下，健康险类别损失总额为行业之最，但其分红收入仍一如既往地高。
简而言之，历史证明美国REITs是比股票市场更好的避险资产。
经济衰退是否真的到来还需要时间来检验。
投资者应区分现金流暂时减少和经济衰退这两个概念。
应持续关注美国金融市场稳定、利率调整等宏观调控，以及新房、杠杆率等影响房地产周期的主要因素。
REITs投资重点应继续跟踪涵盖科技、互联网相关新兴产业的REITs以及工业、住宅、自动化仓储等行业等传统高收益REITs的动向。
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