房价查询APP兔博士获1000万美元B轮融资，连接房地产与C端
06-18
据说，在史上最大规模的股市崩盘之前，已经有一批人套现离场，在全球买地。
近期，国内一线房地产基金公司五牛基金正积极拓展海外投资的全球配置和资产证券化业务。
“全球资产配置正在成为高净值人群在中国的标准投资配置。
”五牛基金高管孔全宇说道。
此前，五牛基金已深耕房地产投资行业十年。
五牛基金凭借股权投资、债权投资、房地产并购、资产配置、资产证??券化五大业务板块，不断提升在房地产基金行业的地位。
“我们的目标是成为一家以全球配置、房地产投资为核心的一流综合投资管理公司。
”泉宇近日在接受《投资界》采访时表示，“我们在立足房地产基金行业的同时，积极创新业务拓展，包括二级市场证券投资业务、权益类产品、固定收益类产品及其他金融衍生品业务。
此外，我们还将继续拓展资产证券化、海外房地产投资等领域。
” 目前，五牛。
基金初步形成集基金、债权、股权、并购等多方位服务于一体的金融运作模式。
五牛基金高管孔全宇 以下为采访实录： 记者：近期，五牛基金投资了曼哈顿项目。
五牛基金此次投资有何考虑？ 泉宇：纽约市对高端公寓和零售物业的需求持续上升。
五牛基金近期投资的这个项目位于曼哈顿中城东部。
这里是纽约市传统的高端商业区和高端住宅核心区。
项目总投资1.8亿美元，其中五牛基金投资额占50%，另外50%为当地银行贷款。
项目公司预计年回报率超过25%。
曼哈顿中城是所有纽约人的骄傲，也是纽约的中心。
曼哈顿航站楼 23 街至 59 街就是人们所认为的中城。
该区域包括第五大道的最佳地段、帝国大厦、克莱斯勒大厦、大中央车站和联合国总部，以及时代广场、百老汇、洛克菲勒中心等代表性景点和地标。
近年来，在此类交通便利的地区建造新型高端公寓的愿望以及不断破纪录的旅游活动，为此类地区带来了巨大的有利条件。
记者：目前国内民众对于全球资产配置的需求是什么？ 羽泉：“全球资产配置”听起来似乎离每个人都很遥远，但实际上很多中国人已经在实践了。
出于财产安全、居住环境改善、子女教育等考虑，一些海外移民实际上已将部分资产配置到全球资产中。
但是，如果大家增加对全球资产配置规则的了解，将会在这方面获得更多的好处。
世界不同地区、不同行业总有一些有利可图的投资。
我们都是凡人，不可能准确预测未来，但通过多元化、多样化的资产配置方式，可以最大程度地规避投资风险。
今年6月，波士顿咨询集团发布《年全球财富报告》称，中国私人财富规模位居全球第二，仅次于美国，但中国财富管理行业正处于发展初期，拥有巨大的市场空间。
发展潜力。
股权投资基金、房地产投资基金、影视等另类基金以及投资Pre-IPO和并购的全球资产配置基金等都是国内高净值人士积极参与的热门行业。
记者：根据您的观察，美国房地产市场的走势如何？有长期投资价值吗？ 泉宇：美国房地产市场正在回暖，但仍有增长空间。
从长远来看，具有巨大的投资价值。
中国投资者对美国房地产行业的投资呈现增长趋势。
我这里有一组数据，是今年至今的统计数据。
今年1月以来，中国对美国商业地产市场的投资总额已达1亿美元，其中78%是今年1月以后投资的。
截至今年3月，中国人在美国购房花费总计1亿美元（约合人民币1亿元），环比增长72%，超过所有外国客户群体。
报告显示，海外买家在美国买房每花1美元，就有24美分来自中国人。
记者：中国投资者一般倾向于购买哪些类型的资产？这些投资的回报是多少？ 泉宇：有一定知名度的商业地产是中国投资者的首选。
这从近年来海外重大房地产投资案例中不难看出。
同年6月，SOHO中国CEO张欣以7亿美元购买纽约通用大厦40%的股份，创下了当时中国人在美国房地产投资的纪录； 同年10月，复星国际以7.25亿美元收购第一大通曼哈顿广场； 2019年10月，中国安邦保险集团股份有限公司以19.5亿美元收购纽约华尔道夫酒店。
总体而言，过去24个月中国开发商在美国房地产市场的投资活动大幅增加。
他们与当地企业密切合作，利用专业经验在市场站稳脚跟。
从长远来看，投资回报值得期待。
记者：国际上的资产配置方式是怎样的？五牛基金全球资产配置遵循哪些原则？ 泉宇：国内房地产发展30年，房地产投资基本都是短期、快速、“清存实债”。
市场好的时候，随便投资就能赚钱。
但国际房地产行业基本已经比较成熟，长期投资稳定回报是主流。
优质房产和普通房产的投资回报有很大不同。
因此，全球资产配置对投资机构的要求明显更高。
我们认为，在进行全球资产配置时，至少需要严格遵循6个原则。
第一，“投资者就是上帝”。
对于很多GP来说很容易理解，但实施起来却不那么容易。
在项目管理、资产管理、收费等方面，成本虚增的现象在我国普遍存在。
事实上，他正在逐步损害投资者的利益，这在国际投资中是很少见的。
因此，我们提倡以分享、开放的态度与投资者并肩合作。
其次，GP一定要积极主动、开放，五牛基金也希望有更多专业的LP参与。
在中国，投资者常常因为股东、资本等原因无法理解我们所做的业务。
最终只能做一些底线有保证、股明债清的生意。
这也是国际业务和国内业务的区别。
第三，投资回报与杠杆之间的平衡。
现在有的投资人上来问LP“你们的投资回报率是多少？”并且常常忘记背后的杠杆比例。
以小做大，是房地产行业的特殊属性。
回报非常高，但当然风险也非常高，因为杠杆率非常高。
我们和铁狮门有过很多接触，他们的杠杆率一直控制在一定的范围内，所以杠杆率和回报一直是一个平衡的概念。
第四，资产管理是前置性的，获取的是“未来”而不是“现在”。
目前，国内不少房地产基金倾向于通过比较现价来判断现实，而外资基金公司则往往以自有资产为基础进行操作，认为溢价收购项目后可以做得更好。
比如高富诺被收购的时候，整个行业都在说，“于洋，你为什么买这么贵的公寓？”于洋的回答是：“因为上海没有这么优质的楼盘。
”他完全是基于自己对未来的期待。
判断。
第五，专业、自律、透明、热情的资产管理团队。
毛大庆一直是一位非常专业、热情的工程经理。
应该说，他是投资人特别喜欢的项目经理。
每次有投资人来，他都会非常热情、专业地介绍自己的项目，他也确实这么做了。
所以比如说在北京的来福士广场，有时有投资人突然跟他开玩笑说：“大庆，你知道这个游泳池有多长、多宽吗？”他可以立即回答，因为这是他的宝贝（Baby），确实因为这个原因，投资者非常愿意选择他。
第六，做投资，要么不做，要么就得找个“完美女孩”、“女神”级别的项目来做。
财富管理和资管界有句话叫“我们常常高估未来两年的预期，低估未来的发展”。
所以在国际上，包括五牛基金，都是通过这样的方式来寻找一些经得起考验的资产。
只有这样的属性才能持续保持并保持“青春”。
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