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06-17
文|投资界的李梅 “当地房地产及上下游产业增速每下降10%，都会对GDP产生直接或间接的影响一般为1-1.5%。
在当前经济环境下，投资越来越理性。
固定资产投资企业资金将日益紧张，利润也将缩小，投融资渠道仍将困难。
”源坤资本李智在接受《投资界》专访时对2019年的房地产市场给出了这样的判断。
（图为源坤资本管理合伙人与总裁李智） “然而在这样的市场条件下，价值房地产行业整体将进入一个相对成熟的资源导向型发展周期，行业将越来越注重专业化的核心价值。
“在李智看来，目前投资的关键是资产化投资。
该基金扩张的时机已经成熟。
源坤资本是一家以资本服务为核心、经营上下游全产业链的集团公司。
旗下房地产固定资产管理基金和养老健康产业专业产业基金是源坤资本的核心业务。
目前，源坤资本拥有城市综合体、以健康养老地产为主的产业地产、文化旅游地产三大产品投资体系。
这家今年刚刚从资产管理、产业发展向资本服务转型的公司，已完成多个项目的退出，为股东和投资者带来的股权投资回报率高达32.5%。
他们是如何做到如此迅速并获得如此高回报的呢？ 珠海国际健康产业园项目和阳朔天街文旅地产是源坤之都的两个典型案例。
这两个案例很好地说明了源坤资本的投资逻辑及其高附加值获取高额资金的价值。
优质增值项目策略。
珠海国际医疗产业园：将养老概念融入产业地产 租金上涨10倍 6年前，一家拟上市的医疗器械公司在珠海购地建产业园价格非常低。
此前，该公司已在全国建设了7个工业园，但珠海工业园建成后，房价却迟迟无法上涨。
被低估 “其实这个项目的地块条件很好。
马路对面是香港上市公司新世界的住宅物业。
它已经持续发展了8年。
目前，该住宅已售出每套15000元。
平方米，入住率已突破10万，所有商业设施均已竣工。
它还毗邻亚洲十大高尔夫球场之一。
“显然，这处房产的价值被严重低估了。
源坤投资团队对项目本身和当地市场进行了深入调研，发现该项目最大的问题是产品单一。
这只是工业地产的传统模式。
尽管项目方投入了高昂的成本对工业园区内的工业产权进行改造。
大楼像商业地产一样建起来，却很难吸引人。
同样，商业价值的实现离不开商业资源的整合，也难以产生高回报。
同时，源坤团队还发现当地存在巨大的养老需求。
未来两年港珠澳大桥通车后，香港、澳门的养老需求将会更大，而这家合作伙伴的主要业务恰好在医疗领域。
从事退休房地产有独特的条件。
两轮调整植入养老理念 决定投资后，源坤资本对项目进行了两轮调整。
一是在国际医疗产业园植入养老理念。
在实际操作上，第一步是在项目中增设高级公寓。
“这套高级公寓是由我们的合作伙伴，一家美国公司直接管理的，这个品牌在美国有非常好的声誉，当时的里根总统是……他们照顾他们的，有40年的老年经验护理行业，我们积累了很多培训和运营方法，收购了这个品牌在大中华区的公司后，我们在上海投资了一个仿生培训中心，利用他们在美国长期的专业知识来培养。
本地化人才，早日启动大数据建设。
”李智告诉《投资界》 光有养老公寓还不够，在推动下还必须满足老年居民的日常需求。
源坤，在海边商业价值最高的建筑里植入了一些适合老年人消费的商家和品牌，比如老年服装品牌、心理诊所等，包括满足日常生活需求的商家，还有封面老年人休闲娱乐项目。
此外，针对孩子们的游览需求，规划建设了一座五星级装修标准的临海精品酒店。
以上均为工业地产项目增值配套。
项目主体方面，产业园与南方医科大学合作共建孵化基地。
“我们为他们提供免租金、年度退税等优惠政策，支持大健康产业。
创新发展。
“因为我们合作伙伴在医疗行业的研究能力，我们为这些可行性研究项目提供全方位的资本服务，为国家健康产业园的发展不断提供保健品。
”李智说。
后几次调整，无论是养老公寓还是商铺，入住率不断提高，租金也从几毛钱涨到了七块钱，租金回报率增长了近十倍 。
项目中，源坤资本以“股份+债权”的形式出资2.5亿元，与医疗公司的出资比例为3:7，之所以能够如此顺利地融入养老理念，源于源坤资本的支持。
此前深度涉足养老领域。
上文提到的曾经为里根总统提供服务的美国养老金管理公司，就是源坤之前的海外收购。
这是一家拥有40年历史的养老金管理公司。
他们拥有全套标准，孔夫子将在收购后与其成立合资公司，将其所有标准纳入医疗产业园的项目体系中。
“当一项资产没有附加值时，它就只是工业地产。
作为资本方，我们在这个项目中植入了大量的商业资源和我们的管理体系，取得了非常高的商业溢价率。
” 对于这个项目的增值管理，李智总结道。
退出还是长期持有？ 在资本市场上，任何投资在交易端的成败，最终都是通过投资来判断的由于这家医疗公司即将IPO，源坤资本可以通过IPO实现部分退出，另外MBO，即大股东回购，也是一种常见的投资退出方式。
看来，因为资产端投资，有更多更好的退出选择。
源坤资本有意长期持有医疗产业园项目。
“我们一直相信，中国很快就会开放资产证券化。
过去，房地产开发商之所以卖得快，是因为他们不得不尽快撤资。
事实上，好的项目应该长期持有，持续经营。
当然，国内整体投资市场环境还不成熟。
基于我们的资产管理能力，我们集团旗下的财富管理公司也在使用我们一直倡导的价值投资体系。
培育合格的长期价值投资者。
以这套养老公寓为例，老年居民基本上购买了20年以上的使用权，这意味着他和家人带来的消费是长期的，也就是说，项目可以提供持续稳定的现金流，此类资产非常适合资产证券化。
“对于REITS这样的资产证券化方式，源坤正在积极准备，等待政策的放开。
显然，按照源坤的投资逻辑，一个在开发商手中一直难以操作的项目，可以成为一个高收益的项目。
” ——资金雄厚、管理能力专业的房地产基金手中高回报的优质项目 当前，在大规模开发增量减少的情况下，房地产金融机构需要的是高成长的专业复合资产投资。
下面的案例就是一个通过注资和管理盘活资产的典型案例，这是一个几乎处于停滞状态的文化旅游地产项目。
阳朔天街：投资2亿撬动1亿元旅游地产 阳朔天街总占地面积1000亩。
位置特别好，紧邻阳朔西街，就在丽江印象百货最受欢迎的主题——印象刘三姐旁边。
属于桂林阳朔核心区。
目前该地区的房产价格是多少？李智给出了这样一个参考标准：10年前有一个开发商阳光地产在这个地方建了一条商业街。
它建于10年前，如今商业街每平方米的售价已达到每平方米10万元。
与债务挂钩的“金矿” 五年前，桂林市一家房地产开发公司以极低的价格获得了这块土地。
然而，近五年来，这家房地产开发商却因财务问题而陷入困境。
与被动责任管理作斗争。
目前这块土地的价值是30亿，但按照当时的估值，只借了银行贷款5亿。
其他资金来自民间融资，需要支付高额利息，因此整个项目被负债“束缚”。
“是的。
另一方面，这家开发商本来就是普通住宅出身，商业地产管理不是它的强项，他们也想复制阳朔西街的模式，把它打造成步行街 近期，源坤刚刚整理好目标公司的所有债务和股权关系，并完成了目标公司的资产重组，在启动任何项目之前，源坤将花费三个月的时间。
甚至半年的时间深入项目，与项目方一起处理他们面临的各种问题，而且源坤进入任何一个项目，都会有两个专业的房产管理团队先进入，进行深入的探讨。
对项目本身进行全面的研究，然后基金团队进入对公司的财务进行彻底的分析 “在理清目标公司的债务和股权结构之前，我们不会进行投资。
其实房地产并不是什么高端行业，完全有必要去感受一下。
即使是小到建设细节，甚至与每一个民间金融和社会人士打交道时，我们都要面对方方面面。
我们也不同于传统的金融机构。
尽职调查仅用于风险控??制和合规调查。
我们经常以合作伙伴的心态与项目方合作。
“我们会根据项目发展情况，通过各个层面的分析，总结问题，提出解决办法。
”李智说，只有一切都理清了，“投资条件具备了，我们才会投资。
” “我们会的。
”一月份对这个项目进行大规模的调整。
”李智说，“目前，这个项目的所有方案都已经上报，并全部得到了政府的批准。
很快我们将复制我们的商业房地产模板。
这是我们多年来积累的核心竞争力。
”源坤团队拥有8年房地产开发投资经验。
最低回报15倍 “如果把房地产基金与PE行业进行比较，绝对是一个暴利行业。
”李智算了一笔账，“阳朔这个项目整个投资不到两亿。
因为预售可以在施工期间安排。
该项目的建筑均为一到两层，建设周期仅为三个月，这意味着三个月内即可实现投资。
部分商业街如果出售，成本每平米不到7000元，但售价却是每平米7万元，完全是高增长高利润，投入的资金量并不大。
” 源坤在阳朔项目的持股比例为30%。
源坤出资往往占比不超过33%，不占一票否决权。
一般是股权的30%，然后分配债权。
简单算一下，稍微夸张一点。
阳朔项目总建筑面积30万平方米。
目前城市保守估价为每平方米5万元。
整体估值1亿，30%为45亿，也就是说，源坤投资这个项目2亿，三年内至少能获得30亿的账面回报，回报高达15次。
当然，这是一个理论值，实际操作中由于此类核心土地的稀缺，仍然会存在调整。
很明显，当房地产被赋予核心商业价值，成为逐年大幅上涨的优质资产，长期持有收益会更高。
轻资产运营+主动管理 “我们公司目前的发展路径是轻资产运营。
，投资每家公司，而不是单独买卖大量资产。
”李智表示，但源坤资本强调主动管理，这一点在上述两个案例中得到了充分体现。
在李智看来，过去房地产开发商的资金主要来自银行和传统金融机构。
但是，这些传统金融机构提供的资金主要以债务为主，导致开发商被动负债管理，迫使开发商快速收回现金，加上管理不专业，导致项目的大部分价值尚未实现。
“一方面，房地产开发商想增加融资渠道，但另一方面，他们没有合理的资金渠道来专业地做好事情，因此，由于内部原因。
原因和外部环境原因，虽然中国的房地产很火爆，但大家都在进行短线套利，短线套利是中国金融尤其是资产管理领域的一个现状。
”李智说道。
源坤的做法是主动管理。
在李智看来，债务的低回报、低风险和股权投资的高回报、高风险总是会产生匹配效应。
“我们我们一定会作为股东一起进入该项目，以共担责任和风险的态度，共同梳理项目中的所有问题。
我们所做的一切都是为了最终的利润指标。
一方面叫主动负债管理，另一方面叫主动资产管理。
这也是我们的核心竞争力。
因此，无论养老、医疗、商业、文化还是旅游资源都是资产价值投资的手段，房地产开发只是一个载体。
以相对稳定的固定资产为支撑，以此为载体进行横向发展。
扩大延伸资本运作的核心是支持有价值的产业和产业发展。
我们的核心业务，包括资产收购、转型企业投资、产业基金等，都是基于这个理念发展起来的。
”李智说道。
“当然，这和我们所处的国内金融发展阶段有关，毕竟资源还比较垄断，所以我们要在价值开发上下大力气。
” 纯合伙人体系+内部协调和责任体系 源坤资本是由北京坤裕股权投资基金管理有限公司、北京坤融财富管理有限公司、北京元地房地产开发有限公司四家财务独立的公司组成的集团公司., 有限公司和上海益养源国际健康投资控股有限公司 为什么要这样设置？我们现在由一家实业公司、一家基金公司、一家财富管理公司组成，这三个公司相互独立，在经营项目时以合同的形式相互制约。
彼此不可或缺。
他们的法人完全独立，财务完全独立。
其核心在于，在项目运营中，项目价值的产生具有独立客观的双重身份，但又对绩效指标负责。
“从我们近年来运营的案例来看，IRR、ROE等财务指标的实现情况以及我们的内部治理结构都有重要影响。
”李智解释道。
源坤资本的另一大特点是“纯合伙人体系” ”直到下面三个公司，每一级都是合伙人，公司最高决策 “而我们是真正的股东。
我们分为四个级别：预备合伙人、普通合伙人、高级合伙人和管理层合伙人。
你在公司的股权已经在公司章程和法律中规定了持有的比例，而且这个比例是不允许被稀释的，一旦你达到了合伙人的管理层，你就可以持有母公司的股份。
用李智的话说，“这相当于终身教职制度。
如果你以实习生的身份加入这家公司，你可以清晰地看到自己未来三十年的职业发展。
”” 值得注意的是，在源坤资本的股权结构中，合伙人的持股比例约为16.5%。
不到20%，合伙人拥有公司的全部管理权，相反，股东没有管理权 这是因为源坤的组织结构不是合伙制， “而是一个VIE结构。
” “有三个股权公司，两个在香港，一个是我们大股东所有的，另一个是我们员工的，相当于我们管理合伙人的权利。
他所承担的责任，比董事会还要大。
” “其实，房地产资产投资领域不能说比PE更先进。
和VC相比，但其管理难度和专业复杂度更高。
之所以能够形成这样的管理架构，是因为我们的国内外股东都有我们的管理团队，非常值得信赖。
”李智说道。
“其实，传统概念下把我们定义为房地产基金是不准确的。
资产投资和管理其实更加精准。
我们将专注于目前每个项目的深度探索，结合价值??投资理念和严格的风险管理控制策略，让资产的溢价通过基金作为交易工具来整合，完成闭环的良性循环，将这种价值传递给具有合格想法的投资者。
总之，在让项目本身价值自然增长的同时，也为投资者带来合理的回报。
这就是我们通过全产业链服务努力实现的目标。
“我相信，我们倡导的价值投资理念会回归价值投资的本质，回归人性。
”李智表示。
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