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06-18
近日，国内首个房地产私募基金品牌星浩资本推出星光耀城市综合体发展基金一期III（简称III基金）B类优先股。
这是星浩资本三期基金的细分产品。
三期基金于去年5月21日启动。
包括固定收益、优先股和股权三种类型，计划募资规模45亿元人民币。
2018年7月31日，三期基金中权益类产品率先交割，募资规模超过10亿元。
据统计，星浩资本三期基金完成后，加上前两期基金规模总和，星浩资本星光耀城市综合体发展基金规模将突破亿元，持续领跑国内地产基金行业。
这支今年8月成立的房地产私募基金，在房地产基金领域并不是新手，而且从诞生之日起就拥有别人无法比拟的贵族背景。
其LP名单正如其基金产品的名称一样，群星璀璨，汇聚了郭广昌、马云、史玉柱、王健林、张近东等中国民营企业阵营的众多领袖。
日前，《投资界》就星浩资本最新三期基金B级优先股以及当前房地产基金的发展趋势采访了星浩资本执行总裁黄海滨。
黄海滨表示，房地产私募基金行业投资回报趋于合理，未来将走向精细化管理时代。
金融化、多业跨界既是趋势，也是机遇。
优先股票产品：降低投资风险 缩短投资期限 本次推出的“三期基金B类”总募集金额达5亿元，产品设定为国内最目前市场上流行的“固定收益+浮动收益”优先股，具体收益结构为“10%/年固定收益+30%基金浮动收益”。
按照黄海滨的说法，这款基金产品有两大优势。
“一是通过‘10%/年固定收益+30%基金浮动收益’的收益结构，实现了‘下保上浮’显着的财富示范效应，收益相对稳定，风险较小。
“ ”其次，B类优先股的投资期限较短，只有3年，”黄海滨说，“一般房地产私募基金产品受房地产开发周期等特点限制，而且基金的期限一般都在5年以上。
星浩资本计划在今年年底前分期分批关闭整个三期基金。
资金非常大，我们也在按照自己的节奏推出。
不同细分类型的产品。
”黄海滨说。
目前星浩资本星光耀城市综合体发展基金一期、二期产品均为纯股权，但从三期基金开始，丰富了产品线，并进行了结构性尝试。
“我们之所以将其分为三类，是因为在基金产品的开发过程中，我们考虑到了不同投资者的投资偏好，包括期限、安全性、流动性等方面的不同要求。
”黄海滨告诉《投资界》。
暴利时代已经过去：10%-15%将是合理的平均收益率 目前，由于房地产投资收益下降，房地产基金公司频频发出预警。
今年年初，某房地产基金公司发布致投资者的一封信，明确表示“告别10%以上的固定收益”。
文章表示，房地产投资收益暴利的时代已经结束。
对此，黄海滨认为，房地产私募基金行业越来越规范，逐渐走向精细化管理时代。
未来的趋势应该是行业日益集中，投资回报率逐渐趋于合理。
地位;他还指出，从目前的私募市场来看，本土LP越来越理性，会更加客观地看待投资回报。
房地产平均回报率一定要降低、合理化。
至于什么是合理水平，黄海滨个人的看法是平均收益率在10%-15%左右。
“随着房地产调控的不断深入，房地产行业的暴利时代也已经结束。
当前的房地产行业已经开始分化。
可见，目前上市公司的销售净利润率基本在10%-15%左右。
小型房地产企业，如果精细化管理不到位，自身能力稍逊，就很容易遭受损失。
” 星浩资本的业务涉及从资金募集、房地产开发到房地产全产业链。
商业管理。
从开发到投资、运营，一切都是自己完成。
这种模式极具挑战性，但如果未来能够成功退出，其核心竞争力一定会超越其他房地产基金。
不过，与其他房地产基金不同的是，星浩资本专注于投资“非主流”城市综合体。
住宅物业仅占一定比例。
住宅物业是房地产项目中还款速度最快的类型，而商业地产的成熟周期较长。
退款也较慢，对资金运营管理能力的要求也较高。
星豪资本内部人士透露，明年起，多个在建城市综合体的商业项目将陆续开业。
在获得稳定的现金流后，可以考虑组建房地产基金，收购或打包上市房地产信托基金（REITs），实现商业项目的退出。
“目前星豪只有房地产开发基金，我们还在研究Reits和商业地产并购基金。
”黄海滨对此说道。
未来战略：跨界+创新两大方向 黄海滨非常认同90后名人马嘉嘉和小米董事长雷军提出的房地产理念。
他认为，“传统房地产未来的趋势是金融。
以及跨国联盟。
星浩资本之所以有更强的市场抓住机会的能力，是因为星浩资本打通了‘金融+地产+实业’的思路。
” 随着未来房地产的主题越来越清晰，星浩资本的房地产开发基金也制定了未来投资的两大方向。
一是成熟的星光耀城市综合体，二是健康蜂巢综合体。
，产品线更加主题化。
“双向都有巨大的市场空间，养生蜂巢综合体非常适合一线和重点二线城市。
中国的医疗设施急需完善，养老服务也急需加强。
”在这个过程中孕育着机会。
”黄海滨告诉《投资界》。
黄海滨还透露，“未来星豪会考虑设立一个单独的基金，建设这样一个健康蜂巢综合体，其中将包括医院、医疗、美容中心，以及持有型养老公寓、住宅，以及一些相关的房地产业务，我们会考虑尝试创新的跨界组合，比如和保险公司、医疗机构等联合设立基金，这样的基金可以联合发行，是可复制的。
我相信这不会花很长时间。
“出来。
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