首次发布 - “清云智通”连续完成两轮融资，高瓴创投、中石化资本分别领投
06-17
新年以来，房地产融资市场利空消息不断。
一是有消息称兴业银行已暂停房地产夹层融资和供应链贷款。
随后，德信地产降价出售杭州房产，被视为撼动中国房地产市场的最后一根稻草。
随后，又曝出浙江兴润，宁波房地产业的前大佬，房地产崩盘，留下超过35亿元的巨额债务……此外，总理李克强政府工作报告还做了国务院工作报告。
更不用说八年来首次的房地产宏观调控，更增加了人们对房地产市场未来走势的猜测。
长富汇银投资基金总裁 张保国近日接受《投资界》专访，表达了对当前房地产市场以及房地产基金发展的看法。
他认为，房地产仍然是中国经济的支撑点。
从国际上看，房地产是城市化率低于70%的国家的支柱产业。
我国目前城镇化率为52%，城镇户籍人口为35%。
房地产还有很大的发展空间。
房企降价只是个别案例，之间并没有明显的相关性。
但房地产基金行业的发展将遇到风险集中期，且风险程度不可低估。
房地产市场：总体向好，三四线没那么可怕 这份政府工作报告没有提到抑制房地产价格增长。
张保国认为，这符合整个经济的基调。
不排除部分地区因供给过剩而降价，但根据公开统计，房地产市场整体应该是稳中有涨，但增速会有所降低。
从宏观来看，国家目前以“积极的财政政策和稳健的货币政策”为主基调，不会允许经济出现大的波动。
未来一段时期房地产仍将是中国经济的重要支撑点。
从国际上看，在城市化率低于70%的国家，房地产是支柱产业。
但我国目前城镇化率为52%，城镇户籍人口为35%。
事实上，这还有很大的空间。
需要注意的是，总理在2016年政府工作报告中明确提出了另一个房地产问题，就是解决中西部地区一亿人口的城镇化问题。
大家都认为这是给房地产市场的一份礼物。
一个大蛋糕，”张保国说。
中国市场是一个非常大的市场。
我们不能严格按照一个固定的评价标准来看待整体问题。
如果一定要用一个标准来看待中国的房地产市场，从数据模型来看，中国确实进入了一个相对风险的区域，但实际上，中国东西部的发展极不平衡。
想要准确判断这个市场，张保国认为首先要划分区域。
他认为，一线城市核心区域的房价不会下降。
“以北京为例，它吸纳了全国各地的人口和资金。
没有降价幅度，这是由资源的稀缺性决定的。
万科降价与杭州市场降价原因相同。
它们是个别公司经营策略的调整，只是个案。
” ，2019年：房地产基金风险集中暴露期 张保国曾预言，2019年将是房地产基金野蛮增长的一年。
“确实，大量资金涌入市场张保国当时在回顾这一判断时说道。
作为一种金融工具，房地产基金将作为金融产业而存在。
也就是说，无论房地产市场如何发展，都会有价值和盈利机会，但前提是具备房地产基金的专业性和投后管理能力 在如此众多的房地产基金中，很大一部分是不具备开展能力的。
对于持续经营的机构，特别是那些只做简单中间业务、没有管理能力的机构来说，风险显然是存在的，而且风险可能不小 “这是一个优胜劣汰的过程，管理能力很差的机构应该被淘汰。
许多房地产基金都从事债务义务，2020年将有大量资金到达投资期。
这将考验基金的管理能力。
可以按期付款吗？ ”张保国指出，“那些不具备抗风险能力、不具备良好投后管理能力的机构，必然会导致LP资本损失。
” “房地产基金的生存取决于团队是否专业，团队的管理能力有多好，以及基金的系统化解决方案是什么。
这就像二级市场一样。
无论是熊市还是牛市，管理能力强的机构都能盈利。
基金经理的管理能力就体现在这里，他有能力不管行情如何都能赚钱。
”张保国说道。
在谈到房地产基金市场的下一步走势时，张保国的新判断是：“去年的野蛮增长达到了顶峰，今年的增速已经开始下降。
”这将是房地产基金风险集中的时期。
” 中国本土房地产基金的未来：3年、5年超千亿 目前房地产基金可以分为几类。
一是外资，KKR、黑石、铁狮门等全球资本巨头。
他们都管理着400亿，在中国的市场份额也在不断增长。
国内基金中，一类是房地产公司设立的基金，如金地文盛等。
对于这种类型的基金，他们有。
他们拥有较强的开发能力和优秀的项目判断能力，但发展的关键是如何突破房地产母公司的制约。
另一类是具有国企背景的房地产基金，以中信、保利为代表，使用股东资金。
实力很强，一个项目可以投资几十亿、上百亿。
还有一类纯粹市场化的房地产基金。
张保国认为，房地产金融的金融属性一定大于房地产属性。
我们更看好完全市场化的独立房地产基金管理人。
“这类经理人要求会比较高，能够进入国际市场，而且比较稳定。
” 长富汇银目前管理着十几只基金。
有的项目对应一只基金，有的基金一期投资多个项目。
北京和上海团队每年的投资规模在40亿左右。
今年，我们希望投资规模能够突破1亿。
接下来，长富汇银正准备募集海外基金，也在设计与上下游企业的新合作模式，以及新的退出方式。
“长富汇银。
定位为多元化资产管理集团，未来业务也会朝这个方向发展。
希望有一天能够与黑石、KKR竞争。
张保国的底气来自于中国巨大的市场：“事实上，中国大规模房地产基金的诞生是有市场基础支撑的，我们有13亿人口的房地产需求，这是任何海外国家都没有的，所以中国的房地产基金将会。
拥有广阔的未来。
”我相信三年内达到1亿元人民币的管理规模，五年或更长时间达到1000亿元人民币的管理规模是完全有可能的。
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