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06-18
作为为城市更新项目提供法律服务的专业律师，简晓满和王秀娟见证了房地产行业火热的时代。
两人均就职于盈科（深圳）律师事务所。
他们的办公室位于深圳CBD的一栋高层写字楼内。
向窗外望去，可以看到几个深圳知名的改造项目。
他们服务的拆迁项目既包括城中村，也包括旧住宅区。
简晓满说，在深圳的法律界，专门从事改革的律师数量很少，而且“圈子很小”。
无论是城中村还是老旧小区，拆迁补偿只有两种形式——现金补偿或产权调换。
通俗地说，就是赔钱或者丢房子。
“以前绝大多数人选择的是房子，那是房地产市场火爆的时候的选择。
”简晓满发现，这两年，随着房价的调整，拆迁户的想法发生了变化。
“如果可以的话，就把钱拿走吧。
”福田部分老旧房，房价下跌后，现金补偿标准高于实际市场成交价。
简晓满觉得还有一件事很有趣。
签订拆迁合同时，被拆迁户有机会以拆迁时市场价格10%的价格额外购买被拆迁房屋的部分面积。
前几年，“大家都抢着要，请客送礼拉关系，想多买几平米”。
到了今年，安置房建好了，到了缴纳加购价的时候，拆迁户“开始找各种借口”——“房价跌了，原价太高了；我不”现在不想要了，可以拿回来吗？” “我手里没钱，付不起……”。
“每个人的心态都发生了变化，”简晓满说。
当王秀娟第一次踏足这个领域时，他看到了不同的景象。
近一年来，她为某资产管理公司拆迁项目重组提供法律服务。
深圳政策发布后，楼市暴涨，正在重组的拆迁项目又出现了新的纠纷——后期签约业主的补偿标准，随着房价的飙升，引起了早期签约业主的不满，他们要求撕毁旧合同并签订新合同。
“主要原因是房地产市场上涨，拆迁带来了巨大的利润空间。
”人性的考验 在王秀娟的职业印象中，房地产市场年年处于非理性状态。
这也是城市更新中一些矛盾和纠纷的根源。
“房价涨得太快，装修工期也拉得太长。
五年、十年都算短了，也有（签约业主后悔）情况太正常了。
拆迁引发的问题和纠纷大多与利益和人性有关。
在拆迁过程中，一些农户的房屋经历了多轮销售。
现在的房主需要得到补偿，有的需要原业主配合办理手续。
补偿金引发新的纠纷——原房主不愿合作或食言的情况很常见。
“对于涉及农民住房、小产权房的纠纷，法院往往以‘先行政处理，后民事处理’为由驳回诉讼，目前通过诉讼解决此类纠纷的途径并不十分顺畅。
”王秀娟说道。
。
在拆迁过程中，亲戚之间因利益纠纷而反目成仇的情况屡见不鲜。
简晓满会见了一位业主。
家里有三口人，但丈夫坚持不签拆迁合同。
起初，他的妻子和女儿也同意他的说法，“但随着时间的推移，五、八年，生命就花在这一件事上了，大多数人都买不起。
”最终，妻子与他离婚，女儿因财产纠纷与父亲告上法庭。
在两位律师接触的案件中，很多家庭因拆迁而产生的利益冲突都与“重男轻女”的观念密切相关。
简晓满曾经代理过一个案例，三兄妹原本居住在海外。
老母亲居住的老房子改造后，更换了10多套动迁房。
这笔丰厚的遗产让姐弟三人在深圳打了10年的官司。
“大姐告二姐，二姐告大姐，两姐妹一起告弟弟。
” “大姐认为应该平均分配，二姐则承担更多赡养责任。
她认为分配遗产时应考虑赡养费。
弟弟则认为出嫁的女儿泼出去的水应该是应该的。
”属于她，姐妹们可以分配零，但法院支持男女平等。
”最终，法院本着公平原则作出了判决，“很多家庭都是这样。
他们认为他们的女儿将继承零遗产，根本不会给你。
有些人甚至想抢劫你。
连姐姐自己的房子也要给弟弟。
”王秀娟发现，家庭内部很多利益冲突也都与长辈有关，在继承方面，缺乏明确的安排也有关系。
“在我们的实际接触中，深圳城中村被拆迁户主动立遗嘱的情况非常少见。
即使老人手里有很多财产，也很少有人会立遗嘱。
也许我觉得这很不幸。
”除了诉讼之外，城中村被拆迁家庭在解决家庭利益纠纷时，还有一个途径，就是寻求宗族成员或股份公司的调解。
“广东的村庄血缘关系很密切，有的村都是同姓，村民也很在意血缘关系，村民还是愿意听长辈、股份公司领导的话。
”深圳城中村旧改期间，出现过多起“已婚妇女”争取补偿待遇的案例。
简晓满曾代表过此类案例，“这种情况在大冲旧改、坪山、龙岗城中村旧改中都曾出现过”。
在深圳城中村，有一定数量的当地妇女已嫁到外地或移居海外。
城中村已进入重建进程。
股份公司与“已婚妇女”之间因赔偿问题发生了一系列纠纷。
一些在国外结婚的女性因此将股份公司告上法庭。
“这样的案件有一定数量，法院专门形成了内部记录。
这些拥有股份公司股份的已婚女儿，有权享受拆迁补偿。
”对巨大利润空间的贪婪，也导致不少企业对拆迁无动于衷。
的普通人掉进了陷阱。
早年城中村拆迁过程中，拆迁住房指标灰色交易屡屡被取缔。
地下中介打出的广告称，“不限购，单价低，税费低，几年后价格会涨好几倍……”不少人在利益的诱惑下尝试购买动迁房指标。
这给一些不法分子通过伪造证件、利用拆迁住房指标进行大规模诈骗的机会。
简晓满曾听说过业内人士提到的被骗数千万的案例。
2019年，深圳出台明确文件，出台一系列政策，严格堵塞小产权房和动迁房指标漏洞，严防炒作动迁房。
博彩空间萎缩 经过近两三年房地产行业的下滑。
新的变化也正在发生。
在简晓满接触到的诉讼案件中，“很多房地产公司因为拖欠拆迁户安置费而成为被告，开发商又没钱。
这种事情只是近几年才发生，而且并没有发生”。
发生在以前。
”这种情况是存在的。
”王秀娟说，“开发商与拆迁户的博弈，最终目的只是利润。
但拆迁利益博弈的空间也在缩小。
”早些年，拆迁户与开发商竞争。
老旧小区房改政策实施后，开发商还是愿意拿钱的，拆迁主体是政府部门，资金审核非常严格。
，而且赔偿标准非常严格。
”简晓满回忆说，旧改初期，民众起诉官员的情况比较少，房改政策实施后，旧住宅区的此类诉讼比往年有所增加。
与城中村相比，老旧小区业主的法律意识要强得多。
有的非常专业，熟悉城市更新政策，对行政程序的合规性了解透彻。
”简晓满说，“归根结底，最终目标是利益，但获胜的空间很小。
”房地产行业的寒意也蔓延到了简晓满和王秀娟身上，两位律师都被不同的房地产公司拖欠了法律服务费。
在我和简晓满见面的前一天，他还在向某房地产公司催款。
’案例中，过去服务过的“一些开发商”“现在成了我们的债务人”。
过去几年，王秀娟的主要服务对象是作为拆迁主体的开发商，以及进入改造过程的城中村股份公司。
这两年，“愿意做的开发商越来越少了。
”向我们支付法律服务费用，股份公司也是如此。
”近两年，王秀娟接到了更多来自城市更新部门的法律服务请求。
“政府要保交房、保交房，大型房企遇到的问题、开发商解决不了的困难，都来找政府。
政府现在正在思考振兴项目的政策和办法，必须保证所有相关方的利益。
” 近两三年，由于资金链问题，一些房地产企业主导的拆迁项目陷入停滞。
王小娟接待了一些担心项目失败的拆迁户。
“这个时候大家还是需要回归理性，当最终的投资者进来的时候，国家也在想办法让房地产行业向健康的方向发展，等待的时间会比较长，但我相信，大家都会回到理性的水平来解决问题，问题是可以解决的，但是对于赚多少钱的期望必须要降低。
”“现在做美甲店也有一个必须要考虑的问题。
开发商资金链非常紧张，拆迁难度很大，如果周期一拖再拖，这样的结果对谁都不好。
卖掉他们的旧改造项目，就会陷入困境。
” 难点问题 产权问题是城中村和旧小区改造中最普遍、最集中的问题。
然而，原因各有不同。
城中村的产权问题大多来源于“违规建设农民住房、小产权房”。
不少旧住宅产权纠纷与国家产权制度滞后、政策衔接等问题有关。
“城中村的产权问题有一套专门的政策和规则来确定所有权。
这套规则可以解决问题。
相比之下，老旧小区遇到的产权问题更复杂，更难解决。
”王秀娟说。
在进入城市更新进程的老旧住宅中，有大量处于经济特区建设初期的福利房和微利房。
这些房产的实际住户有的已经顺利办理了产权手续，而有大量的人由于各种原因没有办理产权手续。
“对于一些老房子，你甚至无法弄清楚它属于什么类型的房子，也找不到答案，因为早期的备案制度不完整，政策衔接不完善。
”房屋的产权本来就很复杂，但多年来，由于继承、婚姻家事、买卖交易等事项，出现了很多产权重叠的问题。
王秀娟现在正在头疼手头的事情——一家早期的全民所有制企业，80年代建造的员工住房分配给员工，但实际居民在那里住了20年、30年，没有取得房产证。
这些房产的产权已登记在公司名下，但公司已被注销。
???????????????“按照政策，拆迁主体必须与房地产主体，即房建公司签订拆迁合同，但该公司已经注销，怎么办？”王秀娟说，这些问题对于司法系统来说也很难解决。
简晓满在实际工作中也遇到过大量类似案例。
“公司已经注销，当时没有办理产权手续的员工，作为实际居民，很难获得拆迁补偿。
旧改时有一定数量的此类纠纷。
” 不同的员工住房安排根据与原单位的购房合同也有所不同。
建筑公司与员工之间存在一些纠纷。
“有的购房合同规定，如果建设单位调动员工，原单位有权收回房产。
原单位认为，我单位所有员工都调走了，连户口都搬走了。
在深圳，你是没有资格获得拆迁补偿的。
但很多员工都觉得，既然我花了几万元买了这套房子，这套房子就应该属于我了。
”也有一些老旧小区的居民，这几年缺乏产权意识，不愿意办理房改手续，因此在拆迁时错过了补偿。
20世纪90年代，深圳出台了一系列关于房改的规范性文件，符合条件的职工住房有机会在年前办理房改手续。
几万元，办个证，房子的产权就是你的了。
” “当时很多人都觉得没有必要。
这个单位是分配给我的。
我在这里住了这么多年了。
我是否需要证书并不重要。
那时候房价没有涨，大家都浑然不觉。
现在要拆了，房价这么高。
您想申请补发证书吗？程序，没有机会，很多人遭受了很大的损失。
”简晓满处理过好几起类似的纠纷。
……通过拆迁获得的暴富能否被拆迁户称为幸运，简晓满和王秀娟的看法略有不同。
“市场上有一个笑话，想买房就去世界杯期间拆迁房集中的地方。
到时候购房者就会错过一些便宜的房产，还有‘三天内付款50折’之类的。
”在简晓满的印象中，每年世界杯期间，一些拆迁二代都会卖掉自己的房产来赌博。
“如果我卖掉我的土地，我不会感到难过。
对于一些年轻人来说，拆除可能不是一件好事。
” 在王秀娟看来，这些现象并不能代表大多数，她在城中村遇到的大多数村民给她的印象都是淳朴、踏实，“很多孩子在村委会工作，或者不去村委会。
”他们通常在家吃喝，没有什么特别的欲望。
”外界放大了一夜暴富的想象。
”王秀娟认识了一位来自香港的朋友，M的父亲上世纪在深圳投资了6000到7000平方米的房产，这些房产大部分都被房地产取代了，但M在香港的生活看起来并不多。
与以前不同的是，他不买车，依靠地铁上下班，每天仍然做着自己感兴趣的工作。
王秀娟在与城中村原住民的交往中发现，其他人的教育心态比大多数城市中产阶级要宽松。
“如果孩子有能力，当然会支持。
如果孩子没有多大干劲，留下来也好。
”他们的安全感与中产阶级不同，他们不会担心孩子未来的生存和经济能力。
” 【本文由投资界合作伙伴微信公众号授权：深圳Microtime。
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