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06-17
尘埃落定，黑石终于拿下SOHO中国。
6月16日晚间，SOHO中国发布公告称，黑石同意以总价5800万港元（约合30.4亿美元）收购SOHO中国91%的股份。
潘石屹夫妇选择保留剩余9%的股份。
交易完成后，SOHO中国将继续在香港联交所上市。
此时，距离2018年3月10日首次被曝黑石正在与SOHO中国洽谈私有化事宜，已经过去了15个月。
事实证明，耐心等待是极其有效的投资策略。
与去年报道的40亿美元相比，交易价格折扣了25%。
“我现在已经和金盆撇清关系了，不再谈论所有房地产问题。
我只谈论摄影和写作。
”随着SOHO中国一次性出售，潘石屹夫妇有望获得约1亿港元，他们终于可以松一口气了。
黑石的计划是什么？谈判一度破裂，潘石屹降低了将SOHO中国出售给黑石的价格。
这次收购充满波折。
2019年3月10日，路透社爆料，黑石已与SOHO中国进入排他性谈判，交易金额达40亿美元。
SOHO中国股价当日直线上涨，涨幅达37.58%，最高价达4.17港元，创52周新高。
就在所有人都认为交易即将完成时，SOHO中国股价5月4日大跌25.68%，原因是内部人士透露，由于新冠疫情影响，前景充满不确定性。
从5月份开始，黑石集团将出售SOHO，中国的私有化谈判陷入僵局。
随后8月13日，SOHO中国发布公告，宣布终止关联交易讨论。
消息传出后，公司股价下跌近8%。
黑石创始人施瓦茨曼后来在接受媒体采访时表示，此次交易失败主要是因为价格无法协商。
SOHO中国由潘石屹夫妇于2001年创立。
是国内知名的写字楼运营商，目前持有并管理商业物业10,000平方米。
公司拥有核心资产“八金刚”——北京前门大街项目、望京SOHO、光华路SOHO、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、上海古北SOHO。
。
因其高端的设计和独特的美学造型，成为两地的地标性写字楼。
2018年，SOHO中国在香港联交所上市。
按前一交易日收盘价计算，其当前市值约为1亿港元（25.5亿美元）。
如果按照这个价格计算，黑石似乎是以超过20%的溢价收购SOHO中国，但这个价格却比之前便宜很多。
早在今年，潘石屹就曾考虑以80亿美元出售SOHO中国的上述八项核心资产，但一直没有找到合适的买家。
后来，潘石屹改变策略，从出售核心资产转向对上市公司进行私有化。
随后黑石斥资40亿美元，最终未能与SOHO中国达成交易，目前仅以约30.4亿美元获得后者91%的股份。
可以说，黑石赚了大便宜。
现在看来，黑石从未放弃过这块“大肉”。
2019年6月4日以来，SOHO中国股价大幅上涨。
近10个交易日从2.38港元涨至3.8港元，涨幅达60%，创近一年来新高。
当事情出了问题时，一定有怪物出现。
果不其然，6月15日，SOHO中国发布公告，宣布因“收购合并”相关事宜，公司股票自2019年9月15日上午9点起在香港联合交易所有限公司暂停交易。
2020年6月15日。
如今，这起“收购合并”事宜已被确认为与黑石集团的二度联姻。
不少投资者回忆这几天的股价变化，怀疑SOHO中国涉嫌内幕交易。
但同时，回顾今年前五个月SOHO中国股价徘徊在2.3港元左右，黑石每股5港元的收购价也算是一个不错的结局。
港股SOHO中国今早9:00复牌，复牌期间高开25.26%。
期内小幅下跌，但目前涨幅仍达到21.32%，最新股价为4.61港元。
“租船人”的生意对潘石屹来说越来越难做了。
金盆洗手。
“只谈摄影和写作”，他一口气卖掉了SOHO中国。
潘石屹终于可以松一口气了。
大约今年以来，潘石屹频频出售项目。
2017年，他出售了SOHO海伦广场、SOHO静安广场、凌空SOHO近一半的房产，总价82.8亿； 2016年，他以849.3亿元的总价将上海外滩国际金融中心8-1号地块50%的股权出售给复星。
十亿; 2017年，上海SOHO世纪广场以32.2亿元成交； 2015年，虹口SOHO和凌空SOHO剩余物业出售，总价85.8亿元； 2018年，SOHO中国发布公告，宣布以7.61亿元出售虹口SOHO和凌空SOHO剩余物业。
、出售由北京9个商业项目和共计地下停车位组成的资产包……据不完全统计，截至目前，潘石屹已通过出售资产先后套现超亿元。
对此，外界评价潘石屹彻底告别房地产，大笔套现。
早在2010年，潘石屹就信心十足，提出从“销售”房产向“自有”房产转型。
他判断“中国不缺房子”，更看好“租房”生意。
潘石屹预计，5年内SOHO中国年租金收入将突破40亿元。
然而现实却给了他沉重的打击。
SOHO中国近五年业绩严重下滑，营收从430亿元萎缩至两位数，年营收仅19.63亿元。
目前的情况正在变得更糟。
财报数据显示，同比来看，SOHO中国营收分别为17.21亿元、18.47亿元。
2018年，SOHO中国营收约为21.92亿元。
虽然同比增长，但净利润仅为5.36亿元。
与2018年的19.25亿元、2019年的13.31亿元相比，持续下降。
业绩下滑的背后是办公业务的低回报率。
潘石屹曾抱怨，在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，而银行贷款的资金成本超过4%，这几乎是房地产行业资金成本最低的。
“这意味着全年物业成本经营亏损仍将是2%，这项业务怎么办？ “疫情之下，写字楼市场持续遇冷。
高力国际数据显示，北京写字楼空置率创近十年来新高，达19.4%。
以写字楼为“主战场”的SOHO北京的楼宇租赁，自然无法避免受到影响，潘石屹承认，去年4月底，SOHO中国成熟项目的出租率跌至较低水平。
生意越来越难，潘石屹已经有了退出的念头。
2018年6月28日，在SOHO中国楼盘销售推介会上，潘石屹明确表示非常看好SOHO中国整体并无出售上述八处房产的计划，但不到一年的时间，潘石屹就完成了从考虑批量出售“八金刚”到谋求私有化退出的心态转变。
。
当与黑石的交易完成后，潘石屹将清算SOHO中国在中国的所有资产。
在一次公开活动上，有人采访了潘石屹，谈论了他对房地产市场的看法。
他回答说：“我现在已经跟金盆洗脸了，我不会谈论所有房地产的事情，只谈论摄影和写作。
”截至年底，潘石屹夫妇持有SOHO中国33.24亿股，占上市公司股权的63.93%。
出售28.56亿股股份或可套现约1亿港元。
黑石逆势出手。
PE巨头为何要在北上广深扫货？在写字楼普遍看跌的背景下，黑石曾多次尝试收购SOHO中国。
其意图是什么？首先是标的价格便宜。
黑石之所以选择直接购买SOHO中国的股权，而不是购买SOHO中国的资产，是因为中国的商业地产估值普遍较高，而香港股市估值较低，性价比要高得多买股票胜过买资产。
事实上，今年10月，传闻黑石已与新加坡国控公司GIC（政府投资公司）组成买家团，拟收购SOHO中国的光华路SOHO和北京望京SOHO 3号塔，作为以及上海SOHO复兴广场等，总价值100-1亿元人民币。
与目前收购SOHO中国《八金刚》约30.4亿美元的价格相去甚远。
其次，黑石在房地产业务方面拥有成熟的管理经验，几乎从未犯过错误。
Blackstone 进入房地产业务始于 20 世纪 90 年代。
其投资理念可以归结为三点：“买入、修复、卖出”。
首先，它瞄准市场以低于重置成本的价格购买资产，然后通过管理和有针对性的增值计划来完善修复，最后出售以获得投资回报。
黑石的经典案例之一就是希尔顿集团的私有化重组。
2009年，希尔顿股价陷入低迷。
希尔顿集团时任首席执行官史蒂芬·博伦巴赫认为，如果能够以合适的价格出售公司，对股东来说是最好的。
与此同时，黑石集团全球房地产投资部门负责人乔纳森·格雷(Jonathan Gray)也恰好盯上了希尔顿。
经过多轮谈判，今年6月，黑石以每股47.50美元的价格将希尔顿酒店集团私有化。
不幸的是，不久之后，金融危机席卷全球。
希尔顿酒店市值蒸发60亿美元，黑石前期投资全部打水漂。
黑石立即启动了一系列业务管理转型和金融科技运营，邀请Chris Nassetta担任希尔顿酒店集团首席执行官，并实施了一系列创新计划，推动希尔顿集团的特许经营战略并大幅降低运营成本。
随着金融危机的过去，这笔“悬崖边”的交易终于得救了。
2018年12月12日，希尔顿在美国正式上市。
上市首日，就为黑石集团带来超过85亿美元的账面利润。
今年5月，黑石彻底退出希尔顿，实现总利润约1亿美元，回报是黑石初始投资的三倍多。
如今，黑石开始将这种“化腐朽为神奇”的力量带到中国。
据不完全统计，自2018年完成首笔投资以来，黑石已在中国房地产市场投资近亿元人民币，投资范围包括写字楼、购物中心和综合体。
近两年来，黑石加快了收购国内物业的步伐。
2019年12月，黑石以12亿美元收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其毗邻办公楼； 2016年，黑石以4.8亿美元收购了陶布曼三个购物中心50%的股份。
股权，后又相继收购香港国际建投、上海长泰广场； 2020年10月，黑石以总价12亿元收购融创旗下上海相宜花园三期第四栋； 2017年11月，黑石宣布以11亿美元向富力集团收购粤港澳大湾区最大城市物流园区70%股权。
支撑黑石到处“买房”的，是其背后充足的“子弹”。
黑石第一季度财报显示，截至本季度，其管理总资产增至1亿美元（约合人民币2亿元），同比增长21%，再次创下新高。
黑石旗下房地产、私募股权、对冲基金和信贷四大业务部门中，房地产业务总资产管理规模达到1亿美元，仅次于私募股权1亿美元的总资产管理规模。
此外，房地产业务的可投资资金余额为1亿美元，这意味着黑石仍有足够的资金收购房地产。
值得一提的是，另一大PE巨头KKR也准备好了足够的火药，准备“射击”亚洲房地产市场。
2020年1月，KKR正式宣布成立两只大型亚洲基金：1月11日，KKR亚洲基础设施基金成功募资39亿美元（约1亿元人民币），成为亚太地区最大的跨区域基础设施基金。
; 1月14日，首期KKR Asia Real Estate Partners完成募资17亿美元（约人民币1亿元），旨在对亚太地区的房地产进行机会性投资。
这是一门好生意吗？黑石集团掌门人施瓦茨曼曾表示，房地产是中国经济的重要组成部分。
“如果你说你对房地产不感兴趣，那就意味着你对呼吸不感兴趣。
”可以预见，国际PE巨头对中国的“攻城战”还将持续上演。
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