家居电商“知闲科技”完成百万级天使轮融资，东方富海投资
06-18
在房地产行业融资渠道持续收紧的背景下，房企通过分拆物业，增加新的融资渠道缓解压力。
房企分拆地产后，对自身业绩影响不大，甚至分拆上市后的房企还可能为房企赋能。
从地产公司角度来看，地产公司属于轻资产，收入稳定性较强，净利润可持续增长。
一般来说，房地产公司的现金流比较稳定。
目前市场存量巨大，行业整合空间很大。
自花样年控股（7.HK）分拆财生活（8.HK）赴港上市以来，房企分拆房产掀起一股热潮。
去年成功上市的地产公司包括中国奥园（3.HK）分拆奥园健康生活（2.HK）、时代中国（3.HK）分拆时代邻里（8.HK）、银城国际（2.HK）等。
香港）分拆银城生活服务（2.HK）、蓝光发展（66.SZ）分拆蓝光嘉宝（6.HK）、滨江集团（44.SZ）分拆滨江服务（6.HK）等房地产公司拆分房产上市的热度有增无减。
包括金融街集团在内的至少四家公司已提交招股说明书。
鸿坤集团分拆了烨星集团，正商集团分拆了工业物联网，振融地产分拆了振融服务。
早在2016年，金融街地产董事长和总经理孙杰就透露了上市意向。
去年9月19日，他们将有限责任公司改制为股份有限公司，并更名为金融街地产股份有限公司，这就是金融街地产的IPO。
序幕。
据中国指数研究院报告，金融街物业综合实力位列中国物业服务百强企业第17位。
截至今年9月底，金融街地产在国内拥有11家子公司、37家分公司。
尽管金融街物业毛利率多年来一直处于较低水平，但负债率却保持稳定。
此外，招股书显示，金融街地产的债务结构较差，流动负债占比超过90%。
金融街希望通过上市融资扩大规模，改善对集团的高度依赖，增强自身的造血能力。
有望强化商业地产板块优势，抢占房企分拆上市热潮中的红利。
01 毛利率连续多年处于较低水平。
截至今年9月底，金融街物业营业收入6.91亿元，同比增长12.8%。
毛利1.41亿元，净利润万元，同比增长37.39%，净利润率由去年同期的10.3%提升至12.6%。
管理项目总数约10,000平方米，其中金融街集团管理面积约10,000平方米。
招股书显示，截至今年9月底，金融街物业总收入分别为6.91亿元、8.75亿元、7.75亿元，营业收入增长缓慢。
年末碧桂园服务营业收入46.75亿元，绿城服务营业收入67.10亿元，中海地产营业收入41.55亿元。
彩生活的营业收入虽然略逊于前三名，但仍远高于金融街地产。
收入方面，彩生活收入同比增长高达0.87%，因此金融街物业仅位于中下游。
金融街地产的总收入来自物业管理及相关服务和餐饮服务两大部分。
其中，物业管理及相关服务按性质分为商业物业和非商业物业。
商业物业收入占比分别为65.8%、67.6%、70.3%，营业收入分别为4.55亿元、5.91亿元、5.32亿元。
包括住宅在内的非商业物业仅占总收入的32.6%、30.7%和28.0%，营业收入分别为2.25亿元、2.69亿元和2.12亿元。
图片来源：招股书 金融街资产负债率连续多年保持在较低水平。
截至今年9月底，债务负债率由年末的0.69下降至0.61。
但节点财经（ID：jiedian）发现，金融街地产的流动负债过高，达到90%以上。
截至今年11月底，其中包括贸易及其他应付款项4.26亿、合同负债8300万、当期税项负债2000万。
其中流动负债总额为5.39亿元。
图片来源：招股书 近年来，金融街流动负债占比超过90%，债务结构有待优化。
截至今年9月底，流动负债分别占年末总负债的93.1%、96.1%和95.4%。
由于应收账款和经营产生的现金增加，流动资产增速快于流动负债，从12月31日的1.35倍上升至9月30日的1.58倍。
金融街地产各项现金流均为正且相对稳定。
招股书显示，截至今年9月底，金融街地产经营、投资、融资活动产生的现金流量分别为5400万元、4700万元和3900万元。
，期末现金及现金等价物5.33亿元。
截至今年9月底，金融街年末毛利润分别为1.41亿元、1.62亿元、1.46亿元，同期录得的毛利率为20.5%，分别为 18.5% 和 19.2%。
与碧桂园地产37.7%、彩生活35.5%、雅丽生活服务38.20%的年销售毛利率相比，金融街地产的毛利率也处于较低水平在行业中。
其中，商业地产板块毛利率分别为28.5%、22.5%、25.3%。
其中，截至今年9月底，商业地产板块的写字楼、零售商业楼和酒店毛利率分别达到30.3%和23.5%。
截至今年9月底，包括住宅在内的非商业物业毛利率仅为7.0%、11.9%和5.5%。
受广东地区尚在协商物业管理费金额的项目以及重庆地区额外增加社区维护费用的项目影响，金融街地产住宅物业的毛利率低至1%。
02 近90%的收入来自集团的项目金融街地产。
三大股东分别为天泰地产、华融集成、融信和泰。
北京金融街投资（集团）有限公司通过华融综合间接持有近一半股份，中国人寿保险（集团）公司通过天泰地产间接持有近30%股份。
北京金融街投资（集团）有限公司作为一家在北京创立的历史悠久的国有企业，注重企业的规范化管理和品牌价值。
北京金融街的成功，闪耀了金融街集团的品牌。
早在今年5月，金融街集团就通过借壳上市成功上市。
20年后，该集团分割资产并急于IPO。
和大多数地产公司一样，地产公司对集团的依赖程度很高，金融街地产也不例外。
去年金融街集团投资地产，是为了降低金融街地产的负债率。
招股书显示，金融街物业资产负债率从截至2020年12月31日的0.69下降至截至2019年9月30日的0.61，主要归因于贸易。
公司所有者出资应收账款和现金及现金等价物的增加导致资产增长快于负债。
除直接经济转移外，集团将提供物业管理面积，集团亦会拓展其他业务，提供必要的利益。
金融街集团的战略布局主要集中在以北京为中心的华北地区。
由于金融街地产对本集团的依赖度较高，目前金融街地产的战略布局也集中在华北地区。
截至2019年9月末，华北金融街物业收入分别占物业管理及相关服务收入的72.1%、73.8%和77.3%。
图片来源：招股书 金融街地产 董事长和总经理孙杰都表现出了市场拓展的野心。
金融街物业在巩固北京区域市场的基础上，立足北京地区，辐射全国，实现全国总体战略布局。
近年来，西南、华东地区的收入也开始凸显。
截至2020年9月末，金融街集团金融街物业在管建筑面积分别占在管建筑总面积的59.3%、62.3%和63.5%。
截至2020年9月末及2020年底，金融街地产独立第三方在管建筑面积分别占总在管建筑面积的40.7%、37.7%及36.5%。
尽管金融街地产独立第三方项目管理面积比例逐年上升，但增速缓慢。
图片来源：招股书 不仅来自独立第三方的管理面积小幅增长，??来自独立第三方项目的收入占比也逐年上升。
截至今年9月底，年末来自独立第三方的项目占比分别为16.1%、13.7%、13.1%，来自集团的项目占比为83.9%、86.3%、和 86.9%。
近90%的收入来自集团项目。
在此形势下，金融街地产正在努力降低对金融街集团的高度依赖，通过不断扩大独立第三方项目的管理面积，提高该板块在总管理面积中的比例，试图增强它自己的血液。
能力。
图片来源：招股书 上市融资是最直接的方式。
金融街地产表示，若成功登陆港交所，所得款项净额将用于并购、设立新的分公司和子公司、拓展增值服务业务以及信息技术和智能设施的建设和升级体系，规范企业管理，通过上市提升品牌价值。
03 扬长避短、求红利。
房地产公司分割房产上市热潮已成。
各家房地产公司都在争先恐后地进行IPO。
管理面积是衡量物业公司的重要指标。
截至上半年，绿城服务、碧桂园服务、保利物业的管理面积分别为1.84亿平方米、2.17亿平方米、2.6亿平方米。
截至今年9月底，金融街地产管理面积783万平方米。
相比之下，金融街地产则处于中下游。
金融街地产虽然处于行业中下游，但在京津冀地区具有一定的优势。
截至2018年12月31日，商业物业管理面积约680万平方米，位列京津冀物业服务百强企业第4位。
其中，商业地产中的办公地产板块优势凸显。
截至2019年12月31日，写字楼物业管理面积约520万平方米，位居京津冀物业服务百强企业第三位。
截至今年9月底，金融街物业管理面积1万平方米。
从年底的1万平方米，同比增长15.9%。
其中，商业物业在管面积783万平方米，由年末的683万平方米增加，同比增长14.6%。
在管理面积不断扩大的同时，物业管理项目数量也在不断增加。
截至今年9月底，金融街物业管理项目数量较2019年末增长18.1%。
物业公司的管理面积以及管理面积内收取的物业管理费单价与总收入密切相关。
2017年全国百强企业物业管理费平均单价为4.26元/平方米/月。
从物业类型分类可以看出，行业内商业物业普遍明显高于住宅物业。
百强企业中，商业物业服务费为7.02元/平方米/月。
商业地产领域写字楼物业服务费平均为7.88元/平方米/月，住宅物业服务费最低为2.30元/月。
每月平方米，金融街地产商业地产板块的管理费高于行业平均水平。
截至今年9月底，金融街写字楼物业管理费为14.29元/平方米/月，而住宅物业管理费仅为2.41元/平方米/月。
金融街写字楼物业管理费单价约为住宅物业管理费的5倍。
图片来源：招股书 截至今年9月底，每年末，金融街商业物业物业管理费分别为12.30元/平方米/月、11.46元/平方米/月、10.77元/平方米/月，逐年增加。
趋势。
金融街商业地产板块在营业收入、物业管理费、毛利率等方面均具有优势。
但包括住宅在内的非商业地产板块是金融街地产的短板。
管理面积比例高，但物业管理费高。
偏低，而且毛利率太低。
金融街地产能否在发挥商业地产优势最大化的同时，不断改善短板、优化债务结构，扬长避短，通过上市融资增强自身造血能力，将金融街集团作为其背靠的重点是金融和商业特性，在房企分拆上市热潮中能否捕捉到红利仍是未知之数。
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